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定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨/竺雨迪

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 08:55:04  浏览:8733   来源:法律资料网
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定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨
                       ——张某诉熊某买卖合同纠纷案

竺雨迪 肖贞英


  【问题提示】
  近年来,我国房地产市场转向繁荣,房产交易日趋活跃,更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让,但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的法律性质和效力如何认定?
  【要点提示】
  定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让,是一种权利的转让,这种权利属于可期待物权的范畴。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让,法律、行政法规没有强制性规定,故定向购买商品房指标转让合同应属有效,且应当得到全面履行。
  【案情】
  原告:张某。
  被告:熊某。
  张某和熊某均是××市××区××单位的工作人员。2003年,二人均获得了所在单位委托开发商开发的××小区定向购买商品房的认购权。4月,二人达成协议,熊某将认购该小区××号房屋的指标转让给张某,转让价格为1万元。熊某收取张某1万元后,出具收条并在收条上签注:“全部购房款由张某以熊某的名义直接交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月,熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房屋。张某以熊某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》,合同原件由张某持有。此外,双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议,但未即时结清。
2006年下半年,根据当时的有关规定,允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的1.5万元指标转让费,拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥,××号房屋一直未交付给张某。
  张某遂起诉熊某,请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效,并判令熊某将××小区××号房屋交付给张某。
  【审判】
  ××市××区人民法院经审理认为:
  本案系房屋定购指标转让纠纷,诉争定购指标指向的房屋是××市××区××单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让,转让是否有效,成为本案争议焦点。熊某基于××单位职工的特定身份,有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时,她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让,是一种权利的转让。事后,购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》,实际取得了购买商品房的资格。张某和熊某约定有偿转让指标,张某也实际支付了转让费,并以熊某的名义向开发商交纳了购房款,双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让,我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中,张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实,开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式,对此种转让予以认可。因此,张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效,张某和熊某均应按合同履行义务。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定,参照湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见(试行)》第三条的规定,判决:一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议有效;二、熊某在判决生效后十日内,配合张某办理房屋的更名过户手续,相关费用由张某负担;三、张某在判决生效后十日内,支付给熊某购房指标转让费1.5万元;四、驳回张某的其他诉讼请求。
  熊某不服原审判决,提起上诉,请求二审法院依法改判。
  ××市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致。
  ××市中级人民法院经审理认为:
  双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中,熊某基于××市××区××单位职工的特定身份,有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格,其将购买资格转让给张某,实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示,没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形,应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此,二审判决:驳回上诉,维持原判。
  【评析】
  本案的处理主要涉及以下法律问题:1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么;2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
  一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么
  理论界及实务界对此有两种观点:一种观点认为,转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人,属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中,熊某虽然取得了房屋购买指标,但若其未与开发商签订购房合同,就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系,又如何将其让与给他人?
  另一种观点认为,定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同,它所指向的标的并非房屋本身,而是定购房屋的指标,合同所转让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中,张某与熊某订立口头协议之时,张某对××号房屋的权利尚停留在一种资格权利上,张某不能立即、现实地取得所欲定购的房屋的所有权,但他却获得了对未来取得××号房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益,已经达到了权利的标准,在法理上应归为一种可期待物权,属于债权的范畴。
  二、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
  对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合同无效,主要理由是:1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。2、转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第(一)项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定。3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的,转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利,不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害,而且还违反了国家相关税法规定。
另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效,主要理由是:1、双方签订房屋定购指标转让合同,是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定,没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益,也没有损害国家和社会公共利益。
  笔者认为,定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。主要理由有:
  1.从法律规定看,对于基于特定身份取得的定购资格的转让,我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外,因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身,所以并不适用《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。
  2.从理论上讲,在民法上,奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预,强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念,其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由,使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思,在不违反法律的前提下,对自身利益的得失变更做出安排;是平等主体通过自由、平等地协商,决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下,私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重,而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标,也是有着法理基础的自由。
  3.从社会价值取向来看,本案中熊某与张某皆为完全民事行为能力人,意思表示真实,也不存在欺诈、胁迫等情形,更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效,势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气,更有悖于我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。
  【经验借鉴】
  定向购买商品房指标转让合同在实际履行过程中,因缺乏足够的法律依据,很容易引起纠纷,引发一些法律问题。像本案中因熊某认为张某未支付剩余的指标转让费,就拒绝继续履行更名手续,导致张某支付了二十多万元购房款却一直无法取得房屋。因此,笔者建议转让定向购买商品房指标一定要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式,以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式。此外还应注明:“本房屋由乙××出资购买,房屋所有权归乙××,与甲××无关。”只有这样,当实际购房人与登记购房人发生产权争议时,才能证明房屋属于自己,而房屋登记不实,应予纠正。否则,如果不重视书面证据的收集和保存,转让人一旦反悔,否认转让房屋定购指标之事而主张自己就是合法的产权人,受让人将无法取得房屋产权,而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者,如果受让人不能证明购房款由自己实际支付,则其要求转让人返还购房款的请求也可能成为泡影。
此外,若指标转让人在取得房屋产权后拒绝过户给受让人,对受让人应怎样予以救济?笔者就此对办理定购房屋更名过户手续提一些建议。笔者认为在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行,而房屋登记不实的情况下,可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度,来纠正房屋登记簿的不实记载,实现对受让人的权利救济。
  更正登记在具体适用中分为三种情形:一、受让人向房屋登记机构申请更名,转让人书面同意更正,登记机构对申请人提交的书面证据进行审查,予以更正。二、受让人向房屋登记机构申请更名,不论转让人是否同意更正,登记机构经审核,认定有证据证明登记确有错误的,予以更正。三、受让人向房屋登记机构申请更名,转让人不同意更正,双方争议一时难以化解,更正的程序较为费时。为了给受让人的利益提供临时保护,受让人可申请异议登记,暂时中断登记簿的公信力,并在法律规定的15日内向人民法院提起诉讼。
  此外,房产登记种类有转移登记和变更登记。变更登记是房屋权利人改换姓名、名称,或房屋状况发生变化所进行的登记。转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记,必须按照有关规定足额缴纳税费。笔者认为,在实践中若通过变更登记来办理定购房屋的更名手续,不仅可以免交税费,还可以简化程序,缩短时间。

作者单位:竺雨迪,湖南大学法学院在读硕士;肖贞英,湖南省长沙市芙蓉区法院。
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温州市区未成年人医疗保险办法

浙江省温州市人民政府


温州市区未成年人医疗保险办法

温州市人民政府令第100号


《温州市区未成年人医疗保险办法》已经市人民政府第12次常务会议审议通过,现予发布,自2008年7月1日起施行。







市长 赵一德

二○○八年五月三十日



















温州市区未成年人医疗保险办法



第一条为建立健全多层次的社会医疗保障体系,保障未成年人的身体健康,逐步实现人人享有医疗保障的目标,根据国家、省、市有关政策规定,结合市区实际,制定本办法。

第二条未成年人医疗保险遵循下列原则:

(一)自愿参保与政府引导相结合;

(二)坚持广覆盖,重点保大病;

(三)保障标准与经济发展水平、参保人员经济承受能力相适应;

(四)以收定支、收支平衡、单独筹集、专款专用。

第三条温州市劳动保障部门主管市区未成年人医疗保险工作。

市、区教育部门负责学校、幼儿园学生儿童参加未成年人医疗保险的组织工作。市区学校、幼儿园协同做好本校(园)学生儿童参加未成年人医疗保险的组织动员、资格确认、缴费代办工作。

街道(乡镇)、社区劳动保障所(站)具体负责辖区内其他未成年人医疗保险参保的组织动员和资格确认工作。

财政、地税部门负责市区未成年人医疗保险费收缴工作和资金管理监督工作。

民政、卫生、食品药品监管、物价、审计、机关事务管理、共青团、妇联、残联等部门,应当按照各自职责共同做好市区未成年人医疗保险工作。

第四条未成年人医疗保险的参保对象为:

(一)市区大中专院校(含技校)、中小学、幼儿园未满18周岁的在册学生儿童;

(二)市区非农户籍未满18周岁的非从业人员。

第五条已参加温州市城镇职工基本医疗保险、农民工医疗保险或者市区机关事业单位子女统筹医疗的人员,不再参加未成年人医疗保险。

第六条符合本办法规定的未成年人可以选择参加市区未成年人医疗保险或者农村合作医疗,但不能同时参保,重复享受。

第七条市区未成年人医疗保险费缴纳标准为每人每年130元,其中个人每年缴纳60元,财政每人每年补助70元。

持《最低生活保障金领取证》、《困难家庭救助证》、《温州市残疾人特困证》家庭中的未成年人,持《中华人民共和国残疾人证》的未成年人以及孤儿,个人不缴费,其医疗保险费由财政全额补助。

已按规定缴纳未成年人医疗保险费的,一个年度内个人缴费和财政补助标准不再变动。

第八条个人缴纳和财政补助的未成年人医疗保险费用于建立市区未成年人医疗保险基金,支付符合医疗保险规定的住院医疗费用和特殊病种、无赔付责任意外伤害的门诊医疗费用以及死亡补助。

第九条未成年人医疗保险费财政补助部分,按照属地管理与行政隶属管理相结合原则,由市、区财政按照现行财政体制分别承担,由市财政按季度统一划入未成年人医疗保险基金财政专户。

未成年人医疗保险基金实行财政专户管理,专款专用,任何单位和个人不得挤占挪用。当年未成年人医疗保险基金不足支付时,由市、区财政按照现行财政体制分别承担,由市财政统一划入未成年人医疗保险基金财政专户。

第十条学生儿童直接在就读学校或者就托幼儿园参保。学校、幼儿园协同做好学生儿童参保的资格确认、信息录入和保费代收工作,到辖区社会保险经办机构办理参保登记、核定缴费标准后,向财政部门申报缴费。

其他未成年人由其父母或者监护人持户口簿到户籍所在的街道(乡镇)、社区劳动保障所(站)领取并填写表格、确认资格后,持资格确认凭证到辖区社会保险经办机构办理参保登记、核定缴费标准,再向地税部门申报缴费。

符合本办法第七条第二款规定的未成年人持户口簿和相关有效证件(明)经学校、幼儿园或者劳动保障所(站)初审后,到辖区社会保险经办机构确认,其医疗保险费由财政全额补助。

第十一条辖区社会保险经办机构凭学校、幼儿园、未成年人父母或者监护人的缴费凭证,发放未成年人医疗保险卡。

第十二条市区未成年人医疗保险费按年度缴纳。每年7月1日至9月30日为缴费期。未成年人在规定时间内缴费后,即可从当年9月1日至次年8月31日(以下简称医保年度)按照本办法规定享受医疗保险待遇。

市区非农户籍新生儿可以在出生3个月内办理参保缴费手续,从缴费当月起享受医保年度剩余月份的医疗保险待遇。

第十三条参保人不按时缴纳未成年人医疗保险费的,即为中断缴费。中断缴费后再次参保的,缴费6个月后的第7个月开始享受医疗保险待遇。

第十四条参保人在参保期内就业并参加城镇职工基本医疗保险或者农民工医疗保险的,在缴费当月即享受城镇职工基本医疗保险待遇或者农民工医疗保险待遇,未成年人医疗保险关系自动终止。

第十五条参保人在参保期内中(终)止未成年人医疗保险的,其所缴的医疗保险费不再退还。

第十六条参保人符合规定支付范围的住院医疗费按照医疗机构的不同等级设起付标准:一级及以下医疗机构300元,二级医疗机构400元,三级医疗机构700元。

一个医保年度内设一次住院起付标准,参保人医保年度内多次住院且所住医疗机构级别高低不同的,按其住院医疗机构级别最高的一次计算起付标准。

第十七条参保人医保年度内符合规定支付范围的住院和特殊病门诊医疗费累计在起付标准(含)以下部分,由参保人个人自负;在起付标准以上至最高限额10万元(含)以下的部分,由未成年人医疗保险基金支付80%,参保人个人自负20%;超过最高限额的医疗费用,未成年人医疗保险基金不再支付。

第十八条参保人发生无赔付责任的意外伤害,其符合医疗保险规定支付范围的门诊医疗费,未成年人医疗保险基金支付80%,个人自负20%。医保年度内最高限额为5000元。

第十九条参保人在参保期内,因疾病或者意外伤害死亡的,由未成年人医疗保险基金一次性给予每人1万元补助。

第二十条参保人按照本办法享受医疗保险待遇后,其个人负担的医疗费符合医疗救助条件的,可以按照有关规定向民政部门申请医疗救助。

第二十一条下列特殊病种的门诊医疗费用列入未成年人医疗保险基金支付范围,待遇标准视同住院:

(一)各类恶性肿瘤的治疗;

(二)器官移植后的抗排异治疗;

(三)肾功能衰竭的腹膜透析、血液透析;

(四)系统性红斑狼疮的治疗;

(五)再生障碍性贫血的治疗;

(六)血友病的治疗。

市劳动保障部门可以会同财政、卫生部门根据未成年人医疗保险基金收支情况提出特殊病种范围的调整方案,报市人民政府批准后公布执行。

第二十二条患有本办法第二十一条规定特殊病种的参保人需进行门诊治疗的,应当持医疗机构的医疗证明书等相关材料到辖区社会保险经办机构办理申报手续并选择定点医疗机构就医。

第二十三条经辖区社会保险经办机构批准转外地治疗的住院和特殊病种门诊医疗费或者到外地探亲、度假期间因急病发生的住院、特殊病种门诊和发生无赔付责任的意外伤害门诊医疗费,参保人个人自负10%,再按未成年人医疗保险待遇支付。

第二十四条参保人因下列情形发生的医疗费,不属于未成年人医疗保险基金支付范围:

(一)在基本医疗保险药品目录、医疗服务项目目录及国家、省、市有关儿童用药、医疗服务项目等规定以外的医疗费用;

(二)未经辖区社会保险经办机构批准到非定点医疗机构或者到外地就医的医疗费用;

(三)在国外或者境外期间的医疗费用;

(四)因医疗事故及其他赔付责任发生的医疗费用;

(五)因违法犯罪、酗酒、斗殴、自杀、自残、吸毒等发生的医疗费用;

(六)其他按照规定不予支付的医疗费用。

第二十五条未成年人医疗保险的用药范围、服务项目按照《浙江省基本医疗保险和工伤保险药品目录》、《浙江省基本医疗保险服务项目目录》和国家、省、市有关儿童用药和医疗服务项目政策规定执行。

第二十六条未成年人医疗保险的就医管理、服务监督、费用结算、责任追究,按照《温州市城镇医疗保险办法》执行。

第二十七条未成年人医疗保险运行机制,可以探索委托管理、购买服务等方式,降低管理成本,提高工作效率。

第二十八条市劳动保障部门、财政部门根据经济社会发展水平和未成年人医疗保险基金的实际运行情况,提出筹资标准和待遇水平的调整方案,报市人民政府批准后执行。

第二十九条法律、法规、规章和国家、省有关政策对普通高校学生医疗保险另有规定的,从其规定。

第三十条市区大中专院校(含技校)、中学18周岁(含)以上的在册学生参照本办法执行。

第三十一条本办法自2008年7月1日起施行。



法律霸权主义与法律民粹主义

2000年11月1日 01:21 郝铁川
  我认为,发展中国家在法制现代化过程中,一要警惕西方的法律霸权主义,二要防止国内的法律民粹主义。
  所谓西方法律霸权主义,是指某些西方发达国家依仗自己经济实力的优势,利用自己抢先制定法律规则的有利条件,不顾发展中国家的国情,硬把一些国际法规则强加给发展中国家,使发展中国家成为某些西方发达国家操纵的法律规则的奴隶,“合法”地剥削压迫发展中国家。西方的法律霸权主义主要有两大表现:
  第一,否认发展中国家的法制现代化是一个循序渐进的进程,利用各种手段逼迫发展中国家在主客观条件根本不具备的情况下,采用适宜、有利于西方发达国家的某些法律规范。例如,在中国恢复关贸总协定创始国地位和加入世界贸易组织的谈判进程中,某些西方国家无视我国现阶段经济水平,要求中国提前从发展中国家队列中“毕业”,承担发达国家在关贸总协定和世界贸易组织中承担的义务。欧美发达国家要求中国承担额外义务,如在总协定和世贸组织有关协定本身已有相应规定的情况下,某些西方国家却针对中国单独搞一个特殊条款,作为个案处理;美国坚持要中国以发达国家身份加入WTO。这些要求显然过于苛刻,发展中国家的经济加入世界市场的过程是一个渐进性的过程,而西方发达国家却否认这一事实。然而,西方国家的经济全球化和法制现代化却是长期演进的结果,并非一步完成。例如,作为经济全球化重要组成部分的金融全球化的发展过程就曾经历过三个阶段。一是从20世纪70年代初期开始的间接的金融国际化阶段;二是始于1979年至1981年的金融自由化和取消管制阶段;三是始于80年代中期的套利的普通化和“新兴市场”的加入。尊重和保障人权是现代法治的核心,然由美国《独立宣言》和法国《人权和公民权宣言》开始的“第一代人权”,并不包括妇女在内,西方国家妇女取得与男子相同的选举权和被选举权,是第一次世界大战结束以后的事。西方的第一代人权也把有色人种排斥在外,所以欧洲那些通过资产阶级革命而强大起来的国家都派兵侵略、屠杀亚洲人、非洲人、拉丁美洲人。1966年美国参与了《公民权利和政治权利国际公约》和《经济、社会、文化权利国际公约》的起草工作,但美国长期拒不签署。拖了26年,美国才参加了《公民权利和政治权利国际公约》,同时又作了15条“保留”,实际上把该公约的主要内容都否定了。至于《经济、社会、文化权利国际公约》,美国至今不肯加入。其理由主要是:这两个人权公约与美国的国内法有抵触,而美国实行“国内法高于国际法”的原则,但美国经常以“人权无国界”、“人权高于主权”、“国际法高于国内法”的理由对其他国家的所谓人权问题加以干涉。为什么西方国家都是逐步推进法制现代化,而对发展中国家都要求一步到位呢?这就是法律霸权主义。
  第二,西方法律霸权主义的另一表现就是以法谋私。西方发达国家明明知道发展中国家科学技术不发达,没有多少知识产权需要保护。然而,它们却挥舞保护知识产权的大棒,苛刻地要求发展中国家引进、采用西方科技成果付出巨大的代价。美国不仅要求中国对营利性的侵犯计算机软件发明权的行为予以法律制裁,还要求中国对非营利性的、善意取得计算机软件使用权的最终用户亦给予法律制裁,美国等西方发达国家实际上就是利用他们占优势的知识产权来扼制不发达国家的发展权。这就如同“私有财产神圣不可侵犯”的法律规定对百万富翁是护身符,而对一无所有的劳苦大众却毫无意义。
  当然,我们在警惕西方法律霸权主义的同时,也要防止国内的法律民粹主义。所谓法律民粹主义,这里指的是拒绝借鉴西方资本主义法律文明成果,迷信国粹、盲目排外的思潮,发展中国家始终存在迎接现代化和拒斥现代化两种力量的对抗。拒斥现代化的实质就是过分地把现代化成果西方化,忽视虽由西方人首创、但属于全人类共享的法律文明成果的普遍性,以狭隘的民族性排斥文明的全球性,以历史的特殊性否认历史的共性,最终结局必然是自绝于现代人类文明。汤因比《历史研究》指出人类社会虽出现过26种文明单元,而迄今尚存者已为数不多。所以然者何?盖因不识时务,被历史淘汰了。