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建设部


建设部关于印发《全国优秀管理住宅小区标准》及有关考评验收工作的通知
1995年3月11日，建设部

为了大力贯彻建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》，提高城市住宅小区的整体管理水平，推进和发展社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理，根据建设部1995年的工作部署，拟在今年三季度组织“全国优秀管理住宅小区”考评验收。现将《全国优秀管理住宅小区标准》（以下简称《标准》）印发给你们，并就考评验收具体事项、工作安排通知如下，请各地组织好《标准》的学习，配合我部做好“全国优秀管理住宅小区”的考评验收工作。
一、新《标准》是在房地产管理体制深化改革、物业管理不断发展的形势下，以我部1994年颁发的建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》为依据，参考1990年我部颁发的《全国城市文明住宅小区标准》，经过广泛征求各地意见，本着高标准、严要求、操作简便的原则制定的。新《标准》颁发后，1990年颁发的《全国城市文明住宅小区标准》停止执行。
二、本《标准》总分值为100分，按各条款分解。在考评验收中，对不符合《标准》条款要求的部分，扣除相应分值，经全国平衡后，确定“全国优秀管理住宅小区”达标分数线。
三、小区实施专业化管理达一年以上，并获得省级（自治区、直辖市）优秀管理小区的，方可申报“全国优秀管理住宅小区”。各地接通知后，应尽快组织部署参评小区的申报工作，按新《标准》在二季度内完成申报小区的预评预验工作，于6月30日前将参加全国考评的小区名单及《全国优秀管理住宅小区达标申报表》报我部。
四、为拓宽物业管理领域，各地可参考《标准》，对建筑面积不足五万平方米的住宅区、公寓、别墅、综合楼、工业厂房、党政机关办公楼的物业管理进行省级（自治区、直辖市）考评验收，对达到省级（自治区、直辖市）优秀管理的，可报我部参加全国考评验收，通过试点，取得经验，逐步推广。
五、1992年获得“全国文明住宅小区”、“全国模范文明住宅小区”称号的，可继续保留原有称号，或按新《标准》复查达标后，授予新的称号。
六、1995年“全国优秀管理住宅小区”的考评验收工作结束后，争创“优秀管理住宅小区”达标活动，将纳入日常管理工作，以省（自治区、直辖市）为主组织进行，具体办法另行通知。
七、“全国优秀管理住宅小区”每三年进行一次复验。复验与申报工作同步进行，对经复验不符合达标要求的，取消“全国优秀管理住宅小区”称号。
八、中央各部门所属单位在北京的小区，参评申报工作，分别按隶属关系由国务院机关事务管理局、中直机关事务管理局、解放军总后营房部会同北京市主管部门进行预评预验后报我部。
九、经建设部按《标准》考评验收成绩优秀的小区，建设部授予“全国优秀管理住宅小区”称号，颁发标记牌和奖状，并予通报表扬。建议各地政府对小区管理单位及人员给予奖励。
十、“全国优秀管理住宅小区”的考评验收工作在建设部的领导下，由部房地产业司具体组织实施。

附件：全国优秀管理住宅小区标准
一、为加强城市住宅小区的管理，提高城市住宅小区的整体管理水平，进一步推动城市开展创建优秀管理住宅小区工作，根据国家有关法规、办法制定本标准，以下简称《标准》。
二、本《标准》所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
三、本《标准》所称住宅小区（以下简称小区），是按城市统一规划建设，基础设施配套比较齐全，建筑面积在5万平方米以上，已建成并投入使用、入住率达60％以上的小区或小区内的组团。
四、本《标准》所称小区管理，是指对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。
五、本《标准》适用于评选全国优秀管理小区。省级（自治区、直辖市）优秀管理小区标准，由各省（自治区、直辖市）参照本标准制定。
六、小区符合城市规划要求，严格按照国家验收标准验收，具有完整的验收资料、图纸、档案及交接手续。
七、小区实行专业化的管理，由专业的管理单位（物业管理公司、房屋管理公司、房管处、房管所或其他管理单位）对小区实行统一的专业化管理，并有固定的管理经营场所。1994年4月份以后竣工验收交付使用的新建小区，必须是由物业管理公司对住宅小区统一实施社会化、专业化管理。
八、小区管理单位为企业的，要有企业发展规划，建立现代企业制度方案。不是企业的，要有转换经营机制，向企业过渡的规划和实施方案。
九、小区成立小区管理委员会或业主管理委员会（以下简称管委会），1994年4月份以后交付使用的新建小区，必须按照建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》的规定，成立管委会。
十、小区管委会与小区管理单位责、权、利关系明确。
十一、小区管理单位依照物业管理合同或与上级主管部门签定的小区管理目标责任制，对小区实施管理经营与有偿服务。
十二、小区管理单位制定出争创全国优秀管理小区规划和具体的实施方案。
十三、小区各项管理制度完善，制定了住户公约或业主公约及各项专业管理制度、办法及工作岗位考核标准。
十四、小区管理应用计算机等现代化管理手段，进行科学管理。
十五、小区管理人员要有明显标志，整体素质高，遵守职业道德规范，主要负责人和业务骨干经过房地产管理及物业管理专业培训，有较强的事业心和开拓精神。
十六、房屋及维修管理：
1．房屋外观完好、整洁；
2．小区内组团及栋号有明显标志及引路方向平面图；
3．房屋完好率达98％以上；
4．无违反规划私搭、乱建现象；
5．封闭阳台的，要统一有序。阳台（包括平台和外廊）的使用不碍观瞻。装饰房屋的，不危及房屋结构与他人安全；
6．房租、水、电、气等各项费用，实行便民统一代收代缴，收缴率达98％以上；
7．房屋零修及时率达98％以上，零修合格率达100％，并建立回访制度和回访记录；
8．房屋资料档案齐全，管理完善，并建立住户居住档案，住户所在栋号、门号、房号清晰，随时可查。
十七、设备管理：
1．小区内所有公共设备图纸、资料档案齐全，管理完善；
2．设备良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完善；
3．每日的设备运行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范；
4．电梯按规定时间运行；
5．居民生活用水、高压水泵、水池、水箱有严密的管理措施。二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证俱全；
6．消防系统设备完好无损，可随时启用；
7．锅炉供暖、煤气、燃气运行正常。北方地区，冬季供暖，居室内温度不得低于16℃。
十八、市政公用设施管理：
1．小区内公共配套服务设施完好，不得随意改变用途；
2．供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，工作正常；
3．道路畅通，路面平坦；
4．污水排放通畅；
5．交通车辆管理运行有序，无乱停乱放机动车、非机动车。
十九、绿化管理：
1．小区公共绿地、庭院绿地及道路两侧绿地合理分布，花坛、树木、建筑小品配置得当；
2．新建小区，公共绿地人均1平方米以上；旧区改造的小区，公共绿地人均不低于0．5平方米。
3．绿地管理及养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。
二十、环境卫生管理：
1．小区内环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备；
2．小区实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清；
3．小区内不得违反规定饲养家禽、家畜及宠物；
4．房屋的公共楼梯、扶栏、走道、地下室等部位保持清洁，不得随意堆放杂物和占用；
5．居民日常生活所需商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。
二十一、治安、保卫管理：
1．小区基本实行封闭式管理；
2．小区实行24小时保安制度；
3．保安人员有明显标志，工作规范、作风严谨；
4．危及住户安全处设有明显标志和防范措施；
5．小区内无重大火灾、刑事和交通事故。
二十二、社区文化：
1．小区订有居民精神文明建设公约，居民能自觉遵守住宅小区的各项管理规定；
2．小区居民邻里团结互助，文明居住，关心孤寡老人、残疾人；
3．小区内有娱乐场所和设施，管理单位定期组织开展健康有益的社区文体活动；
4．管理单位积极配合街道、办事处、居委会、派出所开展各项工作；
5．小区居民支持和配合管理单位的工作，对管理单位的评议，满意率达95％以上。
二十三、管理单位经济效益：
1．为居民开展多项便民有偿服务；
2．一业为主，多种经营；
3．建立财务管理公开、监督制度；
4．有较强的发展后劲及以业养业的发展计划及经济指标。
二十四、建筑面积不足5万平方米的住宅区、公寓、别墅、综合楼、工业厂房、党政机关办公楼管理创优考评工作可参照本标准执行。



国家发展和改革委员会


反价格垄断规定

中华人民共和国国家发展和改革委员会第 7 号



根据《中华人民共和国反垄断法》，特制定《反价格垄断规定》，经国家发展和改革委员会主任办公会议讨论通过，现予公布，自2011年2月1日起施行。

http://www.sdpc.gov.cn/zcfb/zcfbl/2010ling/W020110104330950438166.pdf

国家发展和改革委员会主任：张平



二〇一〇年十二月二十九日


反 价 格 垄 断 规 定


第一条 为了预防和制止价格垄断行为，保护市场公平 竞争，维护消费者利益和社会公共利益，根据《中华人民共 和国反垄断法》（以下简称反垄断法），制定本规定。
第二条 中华人民共和国境内经济活动中的价格垄断行 为，适用本规定；中华人民共和国境外的价格垄断行为，对 境内市场竞争产生排除、限制影响的，适用本规定。
第三条 本规定所称价格垄断行为包括： （一）经营者达成价格垄断协议； （二）具有市场支配地位的经营者使用价格手段，排除、 限制竞争。 行政机关和法律、法规授权的具有管理公共事务职能的 组织滥用行政权力，在价格方面排除、限制竞争的行为，适 用本规定。
第四条 国有经济占控制地位的关系国民经济命脉和国 家安全的行业以及依法实行专营专卖的行业，国家对其经营 者的合法经营活动予以保护，并对经营者的经营行为及其商品和服务的价格依法实施监管和调控，维护消费者利益，促 进技术进步。
前款规定行业的经营者应当依法经营，诚实守信，严格 自律，接受社会公众的监督，不得利用其控制地位或者专营 专卖地位损害消费者利益。
第五条 本规定所称价格垄断协议，是指在价格方面排 除、限制竞争的协议、决定或者其他协同行为。 第六条 认定其他协同行为，应当依据下列因素：
（一）经营者的价格行为具有一致性；
（二）经营者进行过意思联络；认定协同行为还应考虑市场结构和市场变化等情况。
第七条 禁止具有竞争关系的经营者达成下列价格垄断 协议：
（一）固定或者变更商品和服务（以下统称商品）的价 格水平；
（二）固定或者变更价格变动幅度；
（三）固定或者变更对价格有影响的手续费、折扣或者 其他费用；
（四）使用约定的价格作为与第三方交易的基础；
（五）约定采用据以计算价格的标准公式；
（六）约定未经参加协议的其他经营者同意不得变更价格
（七）通过其他方式变相固定或者变更价格；
（八）国务院价格主管部门认定的其他价格垄断协议。
第八条 禁止经营者与交易相对人达成下列价格垄断协 议：
（一）固定向第三人转售商品的价格；
（二）限定向第三人转售商品的最低价格；
（三）国务院价格主管部门认定的其他价格垄断协议。
第九条 禁止行业协会从事下列行为：
（一）制定排除、限制价格竞争的规则、决定、通知等；
（二）组织经营者达成本规定所禁止的价格垄断协议；
（三）组织经营者达成或者实施价格垄断协议的其他行 为。
第十条 经营者能够证明所达成的协议符合反垄断法第 十五条规定的，不适用本规定第七条、第八条的规定。第十一条 具有市场支配地位的经营者不得以不公平的 高价销售商品或者以不公平的低价购买商品。认定“不公平的高价”和“不公平的低价”，应当考虑 下列因素：
（一）销售价格或者购买价格是否明显高于或者低于其 他经营者销售或者购买同种商品的价格； （二）在成本基本稳定的情况下，是否超过正常幅度提 高销售价格或者降低购买价格；
（三）销售商品的提价幅度是否明显高于成本增长幅 度，或者购买商品的降价幅度是否明显高于交易相对人成本 降低幅度；
（四）需要考虑的其他相关因素。
第十二条 具有市场支配地位的经营者没有正当理由， 不得以低于成本的价格销售商品。本条所称“正当理由”包括：
（一）降价处理鲜活商品、季节性商品、有效期限即将 到期的商品和积压商品的；
（二）因清偿债务、转产、歇业降价销售商品的；
（三）为推广新产品进行促销的；
（四）能够证明行为具有正当性的其他理由。
第十三条 具有市场支配地位的经营者没有正当理由， 不得通过设定过高的销售价格或者过低的购买价格，变相拒 绝与交易相对人进行交易。条所称“正当理由”包括：
（一）交易相对人有严重的不良信用记录，或者出现经 营状况持续恶化等情况，可能会给交易安全造成较大风险 的；
（二）交易相对人能够以合理的价格向其他经营者购买 同种商品、替代商品，或者能够以合理的价格向其他经营者 出售商品的；
（三）能够证明行为具有正当性的其他理由。
第十四条 具有市场支配地位的经营者没有正当理由， 不得通过价格折扣等手段限定交易相对人只能与其进行交 易或者只能与其指定的经营者进行交易。本条所称“正当理由”包括：
（一）为了保证产品质量和安全的；
（二）为了维护品牌形象或者提高服务水平的；
（三）能够显著降低成本、提高效率，并且能够使消费 者分享由此产生的利益的；
（四）能够证明行为具有正当性的其他理由。
第十五条 具有市场支配地位的经营者不得在交易时在 价格之外附加不合理的费用。
第十六条 具有市场支配地位的经营者没有正当理由， 不得对条件相同的交易相对人在交易价格上实行差别待遇。
第十七条 本规定所称市场支配地位，是指经营者在相 关市场内具有能够控制商品价格、数量或者其他交易条件， 或者能够阻碍、影响其他经营者进入相关市场能力的市场地 位。其他交易条件，是指除商品价格、数量之外能够对市场 交易产生实质影响的其他因素，包括商品等级、付款条件、 交付方式、售后服务、交易选择权和技术约束条件等。阻碍、影响其他经营者进入相关市场，是指排除、延缓 其他经营者进入相关市场，或者导致其他经营者虽能够进入 该相关市场但进入成本大幅度提高，无法与现有经营者开展 有效竞争等。
第十八条 认定经营者具有市场支配地位，应当在界定 相关市场的基础上，依据下列因素：
（一）该经营者在相关市场的市场份额，以及相关市场 的竞争状况；
（二）该经营者控制销售市场或者原材料采购市场的能 力；
（三）该经营者的财力和技术条件；
（四）其他经营者对该经营者在交易上的依赖程度；
（五）其他经营者进入相关市场的难易程度；
（六）与认定该经营者市场支配地位有关的其他因素。
第十九条 有下列情形之一的，可以推定经营者具有市 场支配地位：
（一）一个经营者在相关市场的市场份额达到二分之一 的；
（二）两个经营者在相关市场的市场份额合计达到三分 之二的；
有前款第二项、第三项规定的情形，其中有的经营者市 场份额不足十分之一的，不应当推定该经营者具有市场支配 地位。被推定具有市场支配地位的经营者，有证据证明不具有 市场支配地位的，不应当认定其具有市场支配地位。
第二十条 行政机关和法律、法规授权的具有管理公共 事务职能的组织不得滥用行政权力，实施下列行为，妨碍商 品的自由流通：
（一）对外地商品设定歧视性收费项目；
（二）对外地商品实行歧视性收费标准；
（三）对外地商品规定歧视性价格；
（四）妨碍商品自由流通的其他规定价格或者收费的行 为。
第二十一条 行政机关和法律、法规授权的具有管理公 共事务职能的组织不得滥用行政权力，强制经营者从事本规 定禁止的各类价格垄断行为。
第二十二条 行政机关不得滥用行政权力，制定含有排 除、限制价格竞争内容的规定。 第二十三条 经营者有本规定所列价格垄断行为的，由 国务院价格主管部门和经授权的省、自治区、直辖市人民政 府价格主管部门依据反垄断法第四十六条、第四十七条和第 四十九条的规定予以处罚。行业协会违反本规定，组织本行业的经营者达成价格垄 断协议的，依照反垄断法第四十六条和第四十九条的规定予 以处罚。
第二十四条 行政机关和法律、法规授权的具有管理公 共事务职能的组织有本规定所列滥用行政权力，实施排除、 限制竞争行为的，依照反垄断法第五十一条的规定处理。
第二十五条 对政府价格主管部门依法实施的调查，拒 绝提供有关材料、信息，或者提供虚假材料、信息，或者隐 匿、销毁、转移证据，或者有其他拒绝、阻碍调查行为的， 依照反垄断法第五十二条的规定予以处罚。
第二十六条 经营者依照有关知识产权的法律、行政法 规规定行使知识产权的行为，不适用本规定；但是，经营者 滥用知识产权，排除、限制竞争的价格垄断行为，适用本规 定。
第二十七条 农业生产者及农村经济组织在农产品生 产、加工、销售、运输、储存等经营活动中实施的联合或者 协同行为，不适用本规定。
第二十八条 本规定由国家发展和改革委员会负责解 释。
第二十九条 本规定自 2011年 2月 1日起施行。2003年 6月 18日国家发展和改革委员会发布的《制止价格垄断行为 暂行规定》同时废止。