内容摘要：私力救济自古以来便为一种常见的实效救济形式，而当其以服务形式出现之时由于可能引起社会不良反映而被禁止。这种禁止在现今，无论是于庞大市场需求，还是于被救济主体急迫的需要而言，及其他种种原因，其合理性都已在很大的范围内遭到置疑。私力救济的存在具有正当性，其不可以因为某种不良现象而被遏制，并且在法制的引领下，其应当能够为法制社会相容。
关键字：私力救济 公力救济 私力救济的正当性 仲裁制度 私力救济的合法化道路
引 言
上世纪80年代末90年代初，随着中国经济体制的转轨，一些新事物悄然而生，其中便有提供私力救济的服务机构其也通常被称为民间调查或私人调查。
中国早期的私人调查机构中，从业人员多为警察，律师，侦察兵及其他的一些司法机关的离退休人员，他们接受过侦察方面的专业训练，法律道德素质也普遍较高。尚能为法制社会所接受。随后由于利益的诱惑，很多未经过专门训练的人也加入了私人侦探的行列。就我国目前状况而言，真正在工商局注册营业的且严格按照工商营业执照上的营业范围严格营业的调查公司虽然存在，但为数甚少。由于不存在相应的规章制度，此类机构显得杂乱无章。更有甚者在调查过程中手段过激，违法取证，侵犯公民隐私，利用获取的证据对当事人敲诈勒索，甚至非法限制、剥夺公民的人身自由等现象不断涌现，使得整个行业出现了混乱。虽然公安部于1993年9月7日颁布了《关于禁止开办“私人侦探所”性质的民间机构的通知》的行政命令，但是并没有解决此机构的混乱状况，相反，由于未得到适当的规范，使得此类机构畸形发展。
一、私力救济之概述
私力救济：指当事人认定其权利遭受侵害之时，在第三者没有以中立名义介入纠纷解决的情形下，不通过国家机关和法定程序而依靠自身力量或私力力量，解决纠纷，包括强制和交涉。
对于现代社会的私力救济存在形式种类，笔者将之分为两种形式，即包括非盈利性质和盈利性质。
首先是非盈利性质的私力救济形式，其主要是指类如自助行为、自救行为及占有人的私力救济[1]和来自第三人的非盈利性质的救济的救济形式，这些救济形式出现的原因是由于自己的某种权利形式遭到了侵害或是其他人纯道义上的帮助，比起另一种救济形式而言，其弊端几乎为零，而且对于社会风气及治安等方面都有很大的益处，因此其不但不会为国家所禁止，而且会被社会所推崇。
盈利性质的私立救济形式或者可直接将其称为私力救济的服务行业，就其服务发生于原权利的先后又可以分为两种，第一类是发生于原权利遭到侵害之前，其服务目的在于保持受保护人权利受保护项的原有状态，使其免于受第三者的侵害，权利人与提供私力救济单位的法定权利与义务以合同形式出现，以合同明确双方当事人的责任与义务。若权利人的被保护项权利受到了实质侵害，那么提供救济的单位则要按照协议提供相应的赔偿，虽然此类服务行业也存在私力救济普遍存在的两面性，也经常性的诱发一些纠纷甚至是暴力事件，但在庞大的总数面前比例就很低了,故国家采取的是利用相关政策和法律对其进行管理的态度。其代表行业有保险公司、物业管理公司等。而第二类则是发生于原权利被侵害之后其服务的目的旨在权利人的原权利或者挽回和减免权利人的损失。由于其可能引发的暴力与侵权的事件比较频繁，对于社会秩序造成威胁。并且有人对于其职能发生疑议，认为其职能代替了部分公力救济机关的职能，对国家司法机关的执法严肃性构成了威胁。因此，对于私力救济存在的正当性问题就集中在以服务形式出现的私力救济是否正当。
二、私力救济存之的正当性
法的价值不是以人受制于法律，而是以人作为法律的本体这一关系而存在。法律无论其内容抑或是目的，都必须符合人的需要，这是法的价值概念存立之基础。 法律存在之目的，在于更好的维系人们之间的关系，为人们的正当需要而服务，而当其无法达到此职能或者甚至干涉到人们的正当需要时，就应当被排除在法律之外，这还包括一系列的政策，命令，法律乃是握权在手的人们和群体为了自身利益而制定的。“我断言，法律不外乎对强者有利的东西。” 而对于现代法律而言，似乎不应当再如此了，其是属于一切纳税人的。
笔者以为，私力救济的正当性首先体现在其三种特性上；即补充性，过度性及盈利性。
（1）私力救济的补充性
法制社会发展至今日，各项法制建设迅速，包括法律法条的建立健全，执法队伍素质的提升与整改，以及民众法律意识和对法制社会的熟悉程度都有很大的提高，显示着社会法制话道路之趋势，不容变更。因此世人对于法制化建设也投入了较大的关注，而对于私力救济形式存在之合法性探讨认为已无必要，甚至有人怀疑私力救济机构之存在会挑战公力救济机关的严肃性和权威，笔者认为虽然私力救济是公力救济的前身，但是现今私力救济存在之原因全因公力救济而起，正是因为公力救济机关无法同广泛的救济需求同步发展，其无暇顾及之处，惟由私力救济来承担。所以，私力救济最主要的补充性首先就是对于公力救济而言的。其主要体现在三个方面，包括职能补充，成本补充及心理补充。
① 职能上的补充主要体现在诉讼过程中根据我国有关诉讼法的规定,像一般的民事纠纷类或者刑事自诉案件是由原被告私人举证的,也就是说每一位参加诉讼的当事人都可能成为举证人。要想维护自己的权利，让别人放弃或是停止对自己的侵害，在法庭上只有拿出事实来，靠证据说话，然而证据和事实都是靠收集的，而这种收集是某种能力，这个能力包括很多方面，而专业的技术和知识往往是必不可少的，以及其他一些物质上的因素。但是不是每一位参加诉讼的当事人都具备这种能力的。有时当事人自己可能欠缺某方面的能力，或是财力不够，或是时间有限，或是其他的一些原因，必然要借助某第三者的能力来实现自己权利的恢复或是利益的补偿，以及解决相关的民事纠纷。然而在此时，扮演救济形式主角的公力救济机关是不可能提供任何服务的。对于这些人而言，私人侦探或许是留给他们最好的选择了，随着市场经济的不断发展，人与人之间的关系不断的复杂，对于快速的解决纠纷之需求也会不断的增加，私人侦探在民事诉讼中将扮演重要角色。
② 私力救济的存在，毋庸置疑将会大大的节省公力救济成本。公力救济机构作为国家部门，每年会有国家对其进行一定的财政支持，然而这种支持是有限的。特别是在目前的中国，处于社会主义的初级阶段，经济实力并非强大，有许多的经济项目亟需国家大量资金的投入，对于公力救济机构的投入就将极为有限，这从国家大量的征召保安人员便可知道，这项政策不仅是为了解决“4050”问题，完成就业，更主要的是目前之警力无法完全满足需要，而国家又不可能再提供更多的救济成本以供警力的增加。因此在一些并“不那么重要的岗位”上，就安排治安协管员来“协助”一下。毕竟，从国家财政支出的角度出发，一个治安协管员来的待遇要比一个正式的警员要低得多。私力救济的存在则可以在一定程度上减轻公力救济的压力，为其节省成本，使其将精力投入到更为需要的事件中去。
法之经济作用，在于其对社会经济关系和经济活动直接产生影响，其目的在于建立和维护一定的社会经济关系和经济秩序，促进社会发展及生产力的进步。 私力救济存在之后，促使社会救济成本的节省，救济资源的优化配置，同时促进了经济的发展。而禁令的出台恰巧阻碍了私力救济很好的完成起使命，违背了法律政策存在之原有目的。
③ 私力救济的心理补充，其实是对于民众而言的。然而正是由于私力救济对于公力救济职能的补充才产生了私力救济的心理补充。面对时不时暴出的大案要案，因为警力的明显不足，使得警方不得不把相对不足的警力投入到这些对于社会而言更为危害重大的案件中。而其他诸如失踪，打架之类的“小案子”自然会安排在其后，有的甚至不力了之。但是对于当事人而言，那就不是“小案子”了。民众在这种情况下，由于从小到达受到的教育，让他们把全部希望放到了相关的职能部门身上。当这种全权责任的寄托由于种种原因而破灭后，势必将产生一种不满情绪。这种不满情绪不但会导致民众对政府的信任度，满意度甚至是支持度的降低，而且当这种不满意情绪积压到一定程度时，必将爆发，而其发泄对象，有或是犯罪分子，那么其结果有可能是恶性暴力事件及其他的社会事件；又有或是发泄在在处理的职能部门身上，那可能导致的后果将是不堪设想的。但不管发泄在谁的身上，对于国家和社会的稳定和发展都是有百害而无一利的。
从法律的本源来说，法应当是理性的，古罗马思想家西塞罗；“法就是最高理性，并且他固植于支配应该做的行为和禁止不应该做的行为的自然之中……就是法。” 同时发亦是公意，“法是公意的宣告”。 法律本身应当为民服务，如果私人侦探的出现能够实现其目的，就应当进行积极的维护，而不是反其道行之。
私人侦探业的出现，虽然其是以盈利为目的，但由于其往往是站在受害者一边的，正好充当了一个“和事老”的角色。缓解了被救济主体的这种情绪，其应商业的方式很好的弥补了政府与民众之间的这道“感情裂缝”。
（2）私力救济的盈利性
私力救济的存在，其以盈利为目的，建立以提供救济性质服务的机构，承担相应的法律责任，作为一般的市场主体存在，不一非法经营为目的，不损害国家及第三者利益，其完全符合我国的市场准入标准，同时，大量的市场需求数据也给予了私力救济正当性有力的证明；
据报道，国家工商总局商务部统计，我国每年的经济合同为40亿份，履约率不足30％，每年因逃债造成的直接损失约1800亿元，每年外贸企业应收帐款的损失接近100亿。由于合同欺诈造成的直接损失也有55亿之巨。 如果这份数据无误的话，那么我国每年就有28亿份合同存在债务问题，因此而相加的损失之合有1955亿之多。28亿份问题合同，1955亿的经济损失，这对于救济机关而言，这是个多么庞大的市场啊，但这不是目前我国的公力裁判机关和执行机关所要面对的市场，而是他们面对不了的市场。私力救济的存在，虽然不能完全满足这一市场需求，但其也可以减缓损失如此之巨的现状。而且，私力救济机构不仅解决了一部分人的就业问题，同时因为私力救济机构本身是一种暴利行业，其还可以为国家带来大量的税收。
私力救济的盈利性其实并不能直接的证明私力救济的正当性，但其可以说明其以盈利为目的而存在是完全符合市场发展的需要的。虽然目前行内有因为谋取暴利而采取不法手段之行为，但是若使得私力救济存在于法律的监督与引导下，其还是可以提供救济服务的。
（3）私力救济的过度性
私力救济并不可能长期的存在，笔者以为伴随国家法制建设的迅速发展，公力救济机构及公民自身救济能力不断增强，仅就此两块已足以满足救济的需要，那么在那个时候也将不再存在救济市场的概念了，“要使事物合于正义，须有毫无偏私的权衡，法恰恰是这样的一个中道权衡”。 只有法可以真正的达到最终的正义目的，但是在目前，光靠公力救济还达不到这个目标笔者在次强调私力救济的过度性，其实是为了强调其“必经性”，公、私两种救济形态并存之时代，便好象向中国特殊的社会主义阶段一样，是走向社会主义的必经阶段。公力救济在目前之情况下无法担当起所有的救济责任，如果私力救济不作为的其最佳的补充搭档存在下去的话，那么将会违背社会发展之规律，其结果很可能是灾难性的。
其次，私力救济之正当性从法律原理角度讲也是说得通的；
①请求权对私力救济的支持
以权利之间的关系为标准，民事权利可分为原权利与救济权（因权利之侵害而生之原状回复请求权及损害填补之请求权；与救济权相对待之原来之权利则谓之为原权） 因此可见，请求权可分为原权利的请求权和救济权的请求权。 “盖救济权系原权利之侵害而发生，故救济权每为原权利之变形，且多为请求权焉” 笔者以为法律存在之目的主要在于两项职能；维护社会之秩序，保护公民之权利。如果私力救济请求权属正当范围，那么此权利就应当受到保护。
笔者认为，救济权的请求权发生要件是原权利的侵害，与单纯意义上的请求有些不同。请求权的对象是单纯的义务人，只有当此义务人拒绝履行其义务，而权利人坚持其权利的履行的情况下，才可能产生救济权的请求权。具体过程是，首先，权利人要求特定义务人履行其应负义务，若义务人拒绝履行因先前的协定或是其他的行为而导致的义务的话，那么权利人的原权利的请求权则失效，而此时的特定义务人也就向侵权人转型（即法定其要负担某种责任）。此时，当事人可以第二次使用请求权，这里的请求权是指救济权的请求权。要求侵权人立即停止侵害，排除妨害引起的影响，并承担相关的民事责任和赔偿。笔者先前提到的作为所拥有的救济请求权其实当作请求救济权解，其是对受侵害者而言的，即受害者享有请求救济权或者说救济请求权。请求救济权；其实质是一种救济权，“请求”二字做动词解，是指公民拥有获得救济的权利。而救济请求权其实质是请求权，“救济”作名词解，即权利人有权要求救济，而其特定义务的形成形式当然有很多种。虽然说他们的具体权利性质不同，但是内容和最终的目的都是相一致的。而笔者在本文中的重点，私力救济，同公力救济、社会救济等救济形式相同，作为一种救济形式而存在，应当属于受害者救济请求权的对象之一。而前文中重点强调的救济权作为一种权利而存在，权利人当然有选择其权利实现形式的权利。“有关民事方面的开放性实质上是给予权利人救济手段的多样化的问题” 也就是说权利人行使私力救济请求权是完全正当的。此权利应受法律的保护。而为其服务的对象私力救济也应当在法律范围之内，否则，此权利是不可能被完整的实施的。民法学界对于未来民法典的体系及有关理论问题展开的讨论中，关于物权请求和侵权行为的立法设计问题，其争论的焦点是要不要建立新的请求权体系和新的民事责任体系。 魏振赢教授在《论请求权的性质与体系——未来我国民法典中的请求权》一文中说“民法典中不规定物权请求权，新的请求权是基于债权产生的请求权，即债权请求权”。随着社会的变迁，民事权益的不断发展变化，有关民事责任的形式规定也将随之变的多样化起来。那么，救济手段的多样化应当也是可以理解的，而私力救济作为重要的救济手段更是不可或缺的。
我国刑法上明文规定的允许私力救济的存在形式有自助救济、自救行为、正当防卫以及还有其他部分法律的有关允许私力救济形式存在的规定，但仅仅是这些是不够的。公民需要更为广泛的请求权，比如请求非公力机关的第三人为自己收集证据的权利和对于涉及自身的案件实施调查之类。这便是笔者在上文中论述的对于需要私力救济时的请求权。如果此类权利的存在得不到保护的话，中国公民的请求权体系将是极不完整的，深化一点，公民权利的实现将遭到极大的阻碍。而在现实中，由于没有私力救济的存在，公民私立救济请求权得不到很好的实施，这也导致了很多的公民权利至今尚未能得以实现。
② “调查权”对于私力救济的支持
民间调查，有一个更为时髦的称呼私人侦探。所谓私人侦探，是指采用专门知识和社会特殊技能为社会提供调查服务的行业。强大的社会需求为“私人侦探”业的提供了事实理论上的依据，已不用多说了，而其在法律依据上是否符合呢，笔者认为首先要搞清两个概念。一个是“侦查”，一个是“调查”，二者有本质的区别，不能混为一团，这也是“私人侦探”是否合法的问题上最大的争论点。对于“侦查权”法学家的解释是：国家赋予执法机关的带有强制性的一项权利，包括调查，调取，传唤，留置，拘留，逮捕，查封，冻结，搜查，扣押等一系列侦查手段含有不可抗力性，由特定机关和部门执行，代表国家意志。而“调查权”是指为了了解事实真相而开展的查错，搜集，取证的权利，不具强制性，是每个公民都享有的，而花钱雇侦探，笔者认为和雇律师差不多，都是代行权利罢了。警局的探长与我们平时所说的侦探是两个概念，一个是公职，一个则是对于一类善于刑侦的人员的美称。私人侦探也是一样，其称呼的由来主要是人们对于此行业充满了神秘感和对于其人员的尊敬，并不是说叫侦探就拥有了侦查权。那是对于此行业的误解，他们的经营范围只能是调查而非侦查。所以，若辖定好其行业范围，私力救济在法律上是能够站得住脚的。
三、私力救济之合法化道路
（1）仲裁制度的借鉴
仲裁作为是民事诉讼的补充，解决民商类的事务纠纷，意义巨大。他们是两种有着密切联系的争议解决机制。民事诉讼以国家强制力为后盾，对仲裁起着支持与监督作用，确保了仲裁程序价值的实现；仲裁也以其方式灵活、程序快捷、费用低廉等特点成为民事诉讼的重要补充。
私力救济服务机构的未来存在形式及合法地位，笔者以为，与仲裁机构有异曲同工之妙，虽然他们所补充的对象不同，但是其补充的形式及相关的位置、效用、地位关系几乎都是相同的。
因为私力救济服务机构并非是公力的职能部门，所以其所替代公力机关之处应当是一般的公民亦可为之却无法为的地方。如西欧或是美国那样让私人侦探介入刑事案件的调查在中国时机尚不成熟，特别是那些涉及到需要强制性或是暴力手段的案件，那样很有可能会导致私刑或是职权的滥用。毕竟，此类机构是以盈利为目的的。将此类机构限制在民事范围之内，暂时还是一种比较稳妥的做法。私力救济服务机构其职能体现的出现范围只能是以当事人的代理人身份出现。如果在其职能的范围内出现了对于强制力的需要，那也不能自行使用暴力，而是应当报请公力机关的协助。而此时公力机关也应当做好后盾的作用，给予适当的支持。其次，正如民事诉讼对于仲裁予以监督一样，公力机关亦要起到监督的作用，对于违规操作的私力机构依法取缔，如果出现违法现象更要严惩不贷。同时，私力机构要扮演好公力机关“配角”的角色，对于自己所掌握的一些线索要及时的向公力机关联系，不能仅为自己的利润而延迟了对案件完成的速度，更不能因为掌握一些线索而和当事人或是其他一些利害关系人讨价还价。当然，这一系列的问题涉及到行业规范及道德的制定，这需要国家和所有的私力机构的成员以及所有的支持他们的人的共同努力。
（2）对于律师制度的借鉴
诉讼代理人：以当事人的名义，经当事人授权或法律的规定而在一定范围内进行民事诉讼的诉讼参加人。
关于印发《佛山市房屋租赁税费征收管理实施细则》的通知
广东省佛山市人民政府办公室
佛府办[2006]361号
关于印发《佛山市房屋租赁税费征收管理实施细则》的通知
各区人民政府，市府直属各单位:
经市政府同意，现将贯彻落实市政府《佛山市流动人员和出租屋管理服务暂行办法》(佛府〔2006〕12号)的配套文件《佛山市房屋租赁税费征收管理实施细则》印发给你们,请认真贯彻执行。
二○○六年十一月十四日
佛山市房屋租赁税费征收管理实施细则
第一章 总则
第一条 为进一步加强我市房屋租赁行为的地方税费征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》和有关法律、行政法规、政策规定及《佛山市流动人员和出租屋管理暂行办法》，结合本市实际情况，制定本实施细则。
第二条 个人或单位（以下简称纳税人）在本市行政区域内的房屋，包括住房、办公、商用及其他用房出租或转租给他人居住或使用并收取租金的行为, 适用本实施细则。
租金收入的形式包括货币收入、实物收入和其他经济利益收入。
第三条 纳税人出租房屋并取得收入，应依法申报缴纳有关地方税费。
有关地方税费包括：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城市房地产税、个人所得税、企业所得税、土地使用税、印花税等。
第二章 征收管理
第四条 按纳税人和房屋性质不同，对出租行为的税收征收管理分为两种方式：对于个人（包括国内居民、外籍个人及港、台、澳同胞）出租住房的，由我市区以上地方税务机关委托镇（街道）流动人员和出租屋管理办公室（以下简称为流管办）代为征收相关地方税费及加收滞纳金（以下统称税费）；对于个人出租非住房或单位出租房屋的，暂按现行税法规定计缴税费并由我市各级地方税务机关负责征收，流管办负责协助管理。
第五条 纳税人应当自发生出租行为之日起30日内，携带房屋租赁合同、纳税人身份证复印件、房屋产权证或相关证明材料复印件以及税务机关要求提供的其他相关资料到房屋所在地的税务分局（含办税服务厅，下同）或流管办办理出租房屋的涉税登记事宜。
第六条 纳税人出租房屋登记内容发生变化的，应当在变更之日起30日内，持相关证明材料向原登记的税务分局或流管办申报办理变更登记。
第七条 已办理出租房屋登记的纳税人需要停止租赁行为（以下简称停业）的，应当在停业前向税务分局或流管办申报办理停业登记。
纳税人停业期满不能及时恢复租赁行为的，应当在停业期满前向税务分局或流管办提出延长停业登记申请。停业期满后纳税人不继续申请则视同自动复业，按规定申报缴纳税费。若纳税人提前复业的，应当于恢复租赁行为之前，办理复业登记，按规定申报缴纳税费。
第八条 已办理出租房屋登记的纳税人决定终止租赁行为的，应当自终止之日起15日内，向原税务分局或流管办申报办理注销登记。
第九条 流管办应当派员进行日常巡查，在巡查中应收集纳税人出租房屋的信息，对应由税务分局负责征收税费的，则于每月末汇总辖区内当月新发生的出租信息，反馈给税务分局; 对应由流管办代征的，则通知纳税人按期办理。
第十条 对属于流管办代征范围的纳税人未按照规定期限申报纳税的，流管办应当派员实地巡查，督促纳税人办理申报纳税；对纳税人拒不履行纳税义务的，应将情况反馈税务分局。
第十一条 对纳税人分别采用核定征收和据实征收方式，按如下办法确定：
（一）核定征收：
1、如纳税人可以提供准确的租金收入依据，但提供的费用凭证残缺不全的，按租金收入与适用的征收率计征应缴税费。其中个人出租住房的，其适用的征收率为《佛山市个人住房租赁综合征收率》。
2、如纳税人申报的租金收入不实，或明显偏低，又无正当理由的，或提供的收入依据、费用凭证残缺不全的，税务分局根据有关规定核定其计税租金收入计征应缴税费。其中个人出租住房的，纳税人应填写核定审核表，由流管办加具意见后报税务分局，流管办按税务分局核定的计税租金收入及《佛山市个人住房租赁综合征收率》代征其应缴税费。
（二）据实征收：如纳税人可以提供准确的租金收入依据，及真实、合法的费用凭证的，则按现行税法的有关规定据实计征其应缴税费。其中，个人出租住房的，纳税人应于办理税务登记后7日内（对要求变更征收方式的纳税人，应于会计年度结束前一个月内）向流管办填报审核表格，由流管办加具意见后，于每月后3日内汇总报税务分局审核，税务分局应于10日内办结。
纳税人的征收方式一经确定，如无特殊情况，在一个纳税年度内一般不得变更。
第十二条 纳税人应根据税务分局确定的征收方式，在规定的期限内办理申报纳税。其中，个人出租住房的，应于月终后10日内向流管办申报纳税。
城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。
纳税人签订的房屋租赁合同，应于签订合同的当月，按租赁合同总金额，依照“财产租赁合同”计缴印花税。
第十三条 纳税人的房屋租赁行为，按属地原则进行纳税申报。
第十四条 承租人将租用的房屋再转租所取得的租金收入，按有关规定征收营业税及其附加税费、企业所得税、个人所得税、印花税，不征收房产税和城市房地产税，税收法律、行政法规另有规定的除外。
第十五条 纳税人可采取银行储税、门前申报等方式办理纳税申报。申报方式一经确定，原则上在该纳税年度内不再调整。
第十六条 采用银行储税扣缴申报方式的纳税人，需与税务分局或流管办、商业银行三方签订有关协议书，明确各方的权利与义务。
第十七条 税务分局或流管办应通知纳税人按期在商业银行存储足额的存款以备划缴当期应纳的税费。
第十八条 流管办和有关商业银行要密切配合，实行跟踪管理制度，发现纳税人没有按时缴纳税费的应及时催缴；流管办在代征工作中如与纳税人发生税务争议或遇到纳税人拒绝缴纳税费的，应及时通知税务分局。
第十九条 纳税人以银行储税方式缴纳税费的，由银行开具《佛山市电子缴税（费）回单》，需要完税凭证的，税务分局或流管办应按规定开具完税凭证；纳税人以现金缴纳税费的，由税务分局或流管办开具完税凭证。
第二十条 不符合领购发票条件的纳税人，承租人要求出租人开具发票的，应由出租人持租赁合同和相关的完税凭证等资料到房屋所在地的税务分局或流管办办理手续。税务分局或流管办按实开具发票后，在相应的完税凭证上加盖“已开具发票”章。
第二十一条 若纳税人申请开具发票的金额超过已完税租金收入的金额，超出部分由税务分局或流管办按规定补征有关税费。
第二十二条 纳税人多缴的税款，税务分局发现后应当退还；纳税人自结算缴纳税款三年内发现并要求退还的，税务分局应查实并办理退还手续；涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关退库管理的规定退还。
第二十三条 对符合减免税条件的纳税人，应到房屋所在地的税务分局办理减免税费审批或备案手续。
第三章 委托代征管理
第二十四条 佛山市地方税务局（或各区地方税务局）是房屋出租的税务管理部门，与流管办签订代征协议，委托其代征个人出租住房应征地方税费，发给《广东省地方税务局机关委托代征税款证书》，并按代征协议规定，办理支付代征税费手续费事宜。
第二十五条 税务分局为具体税收征收管理业务的主管税务机关，并负责指导代征单位做好日常代征税费的征管工作。
第二十六条 流管办必须在当地有固定的办公场所，具有健全的管理机构，各项规章制度完善，并且符合代征税费的法定条件。
第二十七条 流管办应按代征协议要求，履行代征税费责任，不得超出代征协议规定的范围和标准代征税费，不得以任何名义和形式再委托其他单位和个人代征税费。
第二十八条 房屋所在地的流管办不得代征本辖区以外的出租行为税费，税收法律、行政法规另有规定的除外。
第二十九条 流管办应在税务机关认可的金融机构开设“代征税款”专户，严禁挪用税费，不得坐支手续费。
第三十条 流管办已代征的税费款项应分别严格按照结报“双限”制度进行解缴。只要达到以下任何一项条件，则必须即时办理票款结报缴销手续，并向税务分局报送有关资料：
（一）票款结报期限定为1个月的；
（二）已代征税款金额达10万元（含）以上的。
第三十一条 流管办在代征税费时，必须统一使用税务机关提供的完税凭证，不得自制其他凭证代征税款，或以任何名义将税款附加在其他单位的收费范围之内。
第三十二条 流管办应加强发票的日常管理，设置专职的发票管理员，负责发票的领入、保管、开具、结报、核销等工作。
第三十三条 流管办必须设专职的票管员，妥善保管及使用税收票证，严格按税收票证保管制度及要求办事，确保票证存放安全，避免票证损失。
第三十四条 流管办应建立、健全税（费）征收底册、帐簿和纳税人档案，每月后3日内向税务分局报送有关资料。
第三十五条 对于纳税人申报的租金收入不实，或明显偏低，又无正当理由的，流管办应随时向税务分局反映，并配合税务分局的核定工作。
第三十六条 流管办应严格遵守《广东省地方税收委托代征管理办法》，并指定有关人员为办税人员，办税人员在税务机关的指导下专门负责具体的代征工作。办税人员的数量要满足代征业务量的需要，确保代征工作顺利开展。
第三十七条 办税人员在开展代征工作前必须接受税务机关的岗前培训，经考核合格后方能从事代征工作。税务机关根据业务开展的需要，定期对办税人员进行业务培训和考核，以提高办税人员的业务水平。
第三十八条 流管办需要变更办税人员，须提前通知税务分局，待新的办税人员取得代征工作资格，并与原办税人员办理完交接工作后，经税务机关考核验收，方能正式变更办税人员。
第三十九条 流管办应在税务机关的指导下，统一使用税务机关指定的税收代征软件，提高代征工作效能。
第四章 监督检查
第四十条 纳税人有下列行为之一的，流管办应及时通知税务分局，配合税务分局责令限期改正，由税务分局根据征管法及相关税收法律法规的具体规定进行处罚。
（一）未按照规定期限办理出租房屋税务登记、变更或注销的;
（二）未按照规定期限办理纳税申报和报送纳税资料的；
（三）经通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的；
（四）不进行纳税申报，不缴或少缴应纳税款的；
（五）在规定期限内不缴或者少缴应纳税款，经税务分局责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的；
（六）逃避、拒绝或者以其他方式阻挠税务机关检查的。
第四十一条 流管办有下列行为之一的，税务机关可以单方面终止委托代征，并根据《广东省地方税收委托代征办法》依法追究单位负责人或直接责任人的违约责任：
（一）未按照《委托代征协议书》规定办理代征业务的；
（二）玩忽职守，不征、少征税款的；
（三）故意刁难纳税人或者滥用职权多征税款的；
（四）再委托其他单位或个人代征税款;
（五）未按照规定开具、保管税票和发票的。
第五章 附则
第四十二条 各级税务机关应加强出租房屋地方税收政策的宣传、培训工作和代征税费的业务指导，定期或不定期组织代征工作人员进行有关税收政策及代征业务知识的学习，并加强对流管办代征税费及代开发票使用情况进行检查。
第四十三条 本细则自公布之日起施行。
附件：《佛山市个人住房租赁综合征收率表》
附件：
佛山市个人住房租赁综合征收率表
国内人员适用：
税种
月租金＜1000
1000≤月租金＜2000
月租金≥2000
综合征收率
4％
8％
10％
其中：1、营业税
/
3％
3％
2、城建税
/
0.21%
0.21%
3、教育费附加
/
0.09%
0.09%
4、房产税
4%
4％
4％
5、个人所得税
/
0.7％
2.7％
外籍人员（包括港、台、澳同胞和华侨）适用：
税种
月租金＜1000
1000≤月租金＜2000
月租金≥2000
综合征收率
4％
7．7％
9．7％
其中：1、营业税
/
3％
3％
2、城建税
/
/
/
3、教育费附加
/
/
/
4、城市房地产税
4%
4％
4％
5、个人所得税
/
0.7％
2.7%
注：1、个人出租住房应缴的印花税、城镇土地使用税仍按现行有关规定执行。
2、对个人出租住房的纳税人不征收堤围防护费。
3、本表所列综合征收率从2006年6月1日（税款所属期）起执行。
