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深圳市个人住房担保贷款管理试行办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 21:42:30  浏览:8625   来源:法律资料网
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深圳市个人住房担保贷款管理试行办法

广东省中国人民银行深圳经济特区


深圳市个人住房担保贷款管理试行办法
中国人民银行深圳经济特区分行


第一章 总则
第一条 为推进住房制度改革,支持居民购买普通住房,规范深圳市个人住房信贷管理,维护借贷双方的合法权益,根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和中国人民银行《个人住房担保贷款管理试行办法》等法律、规章,特制订本办法。
第二条 个人住房担保贷款(以下简称贷款)是指以购买普通住房为目的,以借款人或第三人所购住房及其他具有所有权的财产作为抵押物或质物,或由第三人为贷款提供保证,并承担连带责任的贷款。
居民住宅楼宇按揭属于个人住房担保贷款,包括现楼按揭和期楼(楼花)按揭。
个人住房担保贷款不适用居民修建、自建住房或购买豪华住宅。
第三条 本办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和农村信用合作联社(以下简称贷款人)。
其他金融机构和非金融机构未经中国人民银行批准一律禁止办理个人住房担保贷款和委托个人住房担保贷款。
第四条 中国人民银行深圳经济特区分行(以下简称监管机关)依照法律、法规、规章和本办法对个人住房担保贷款实施监督管理。

第二章 贷款的对象和条件
第五条 贷款对象为具有完全民事行为能力的自然人。
第六条 贷款对象应具备以下条件:
一、具有合法有效的身份证明;
二、有购买住房的合同、意向书或协议;
三、具有按期偿还贷款本息的能力;
四、有贷款人认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人;
五、贷款人规定的其他条件。

第三章 贷款程序
第七条 借款人向贷款人申请贷款时应提交以下材料:
一、合法的本人身份证件,包括居民身份证、户口本或其他有效证件;
二、有关借款人稳定经济收入的证明或其他按期偿还贷款本息能力的证明;
三、符合法律规定的购买住房合同、意向书或协议;
四、抵押物或质押物清单、权属证明、有权处分人同意抵押或质押的证明、估价证明;保证人同意担保的书面意见和保证人的资信证明;
五、贷款人要求提供的其他文件或资料。
第八条 贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起,在三个月以内完成贷款审查并向借款人做出正式答复。
第九条 贷款人发放贷款应根据《贷款通则》的规定签订借款合同和担保合同。

第四章 贷款额度、期限和利率
第十条 贷款金额最高不得超过所购住房售价或贷款人委托的房地产评估机构住房评估价值的70%。
第十一条 贷款期限分5个档次,最长不得超过20年。
利率期限包括3年以内(含3年)、3—5年(含5年)、5—10年(含10年)、10—15年(含15年)、15—20年(含20年)5个档次。
第十二条 贷款利率按照中国人民银行公布的利率水平执行。贷款人在公布利率水平基础上可适当下浮,最大幅度为7%。
第十三条 贷款利率调整方式为一年一定,即贷款合同签订后,贷款人于每年贷款发放日核对贷款利率,并按当时中国人民银行公布的利率水平进行调整。
第十四条 贷款人不得在正常利息收入、罚息收入以外加收手续费或其他附加费用。
第十五条 罚息计息方式:按每月应偿还贷款本息的日利率万分之三计收罚息。

第五章 贷款的偿还方式
第十六条 贷款偿还包括等额还款、按月递减还款和按年递增(减)还款三种方式。
等额还款:
n×12
PI(1+I)
每月偿还贷款本息=-----------
n×12
(1+I) -1
按月递减还款:

每月偿还贷款本息=----+(P-累计已还本金)×I
n×12
按年递增(减)还款:贷款期内每年按固定比例递增偿还贷款本息。
第1年每月偿还贷款本息
n×12 12
I×(1+I) ×〔(1+I) -(1+k)〕
=P×------------------------------
12 n×12 n
〔(1+I) -1〕×〔(1+I) -(1+k) 〕
第t年每月偿还贷款本息

=第1年每月偿还贷款本息×(1+k)
其中:P为本金,I为月利率,n为贷款年限,k为每年递增(减)比率(k>0递增,k<0递减)。
第十七条 利率调整后每笔贷款每月还款额的计算,应严格遵循以下原则:按剩余本金、原档次调整后的利率水平、剩余年限换算利率调整后每月需偿还贷款本息额。
等额还款:
每月偿还贷款本息
n′×12
P′I′(1+I′)
=---------------
n′×12
(1+I′) -1
按月递减还款:
P′
每月偿还贷款本息=-----+(P′-累计已还本金)×I
n′×12
按年递增(减)还款:贷款期内每年按固定
比例递增偿还贷款本息。
第1年每月偿还贷款本息=P′×
n′×12 12
I′×(1+I′) ×〔(1+I′) -(1+k)〕
---------------------------------
12 n′×12 n′
〔(1+I′) -1〕×〔(1+I′) -(1+k) 〕
第t年月均还款额=每1年每月偿还贷款

本息×(1+k)
其中:P′为剩余本金,I′为调整后月利率,n′为剩余贷款年限,k为每年
递增比率(k>0递增,k<0递减)。
第十八条 禁止贷款人按以存定贷方式发放个人住房担保贷款。
第十九条 借款人应在双方约定的贷款期限内,按月归还贷款本息。
借款人要求提前还贷款的,应提前一个月向贷款人提出申请,按贷款人确定的提前还款日归还贷款剩余本金。
贷款人不得对提前还款计收罚息或补偿金。

第六章 贷款抵押、质押或保证
第二十条 以住房作为抵押的,借款人需在合同签订前办理房屋保险手续,住房价值必须全额投保,并以贷款人为第一受益人。抵押期内,保单由贷款人保管。
第二十一条 借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的,必须将住房价值全额用于贷款抵押。
第二十二条 贷款人应鼓励借款人办理人身保险,用以防范和弥补人身意外伤害或死亡对贷款人和借款人造成的损失。
第二十三条 贷款人不得为借款人指定特定保险机构办理财产或人身保险。
第二十四条 借款人在还款期限内死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力,其合法财产继承人继续履行借款人所签订的借款合同。
借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人,或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的,贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。
已办理住房保险的,保险受偿额应优先偿还剩余贷款本息,不足部分贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物;超出部分由贷款人退还其他受益人。
第二十五条 借款人期满不能偿还贷款本息的,或连续六个月、累计九个月不能按月归还贷款本息的,贷款人有权依法处理其抵押物或质物,或要求连带责任人承担偿还本息的责任。
处分抵押物或质物,其价款不足以偿还贷款本息的,贷款人有权向借款人或其保证人追索应偿还部分;其价值超过应偿还部分,贷款人应退还抵押人或出质人。
第二十六条 贷款抵押、质押或保证的其他合同条款必须符合《中华人民共和国担保法》的规定。

第七章 贷款的管理和监督
第二十七条 贷款人应向借款人公开贷款种类、期限和利率等信息,并向借款人解释借款合同条款和提供业务咨询。
第二十八条 贷款人根据本办法制订的贷款合同文本必须报监管机关备案。
第二十九条 个人住房担保贷款业务单设二级科目,单独核算。
贷款人应定期向监管机关上报有关个人住房担保贷款的金融统计数据。
第三十条 贷款人发放的个人住房担保贷款必须全额纳入贷款考核,必须符合监管机关下达的监控比例。
第三十一条 监管机关建立举报制度。借款人有权向监管机关反映、举报贷款人违法、违规情况。
第三十二条 贷款人应当建立借款人不良资信情况登记制度,并随时向监管机关报告。

第八章 罚则
第三十三条 贷款人有下列行为之一的,监管机关视情节轻重依法对贷款人给予限期改正、通报批评、罚款、暂停办理直至取消办理个人住房担保贷款的资格(以上处罚可以并处)的处罚:
1.在正常利息收入、罚息收入以外加收附加费用;
2.借款合同中的利率相关条款与本管理办法相抵触;
3.贷款人在贷款执行过程中违反利率政策;
4.个人住房担保贷款有关比例不符合监管机关核定要求的;
5.其他违规行为。
第三十四条 借款人有下列行为之一的,贷款人依法对借款人追究责任:
1.借款人提供虚假文件或资料,已经或可能造成贷款损失的;
2.未经贷款人同意,借款人将已设定抵押权或质押权的财产或权益拆迁、转让、赠与或重复抵押;
3.影响贷款人权益的其他行为。

第九章 附则
第三十五条 贷款人可根据本管理办法制订相应的实施细则。
第三十六条 本办法由中国人民银行深圳经济特区分行负责解释和修改。
第三十七条 本办法自公布之日起实施。
深圳市个人住房担保贷款最高利率表
单位:月利率%
---------------------------------------
| | 调整前 | 调整后 |
| 项 目 | | |
| |(1997/10/23)|(1998/3/25)|
|------------|------------|-----------|
|3年以内(含3年) | 7.92 | 7.260 |
|------------|------------|-----------|
|3—5年(含5年) | 8.3475 | 8.025 |
|------------|------------|-----------|
|5—10年(含10年) | 8.8275 | 8.670 |
|------------|------------|-----------|
|10—15年(含15年)| 9.39 | 9.23 |
|------------|------------|-----------|
|15—20年(含20年)| 9.39 | 9.420 |
---------------------------------------



1998年4月23日
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关于饮食服务业排放废水中,大肠杆菌、细菌总数两项指标应执行标准的复函

国家环境保护总局


国家环境保护总局

环函[1999]477号




关于饮食服务业排放废水中,大肠杆菌、细菌总数两项指标应执行标准的复函
云南省环境保护局:

你局《转报昭通地区环境保护局“关于饮食服务行业排放废水中“两菌”指标选用标准的请示”的请示》(云环科字[1999]481号)收悉,经研究,函复如下:

饮食服务行业排放废水应执行《污水综合排放标准》(GB8978-1996),大肠杆菌、细菌总数不是饮食服务业的特征污染物,该标准对饮食服务业排放废水中的“两菌”指标没有规定。各省、自治区、直辖市人民政府可根据实际工作需要,确定是否补充制订该项目的地方污染物排放标准。

一九九九年十二月十六日



南阳市人民政府办公室关于转发市财政局审计局监察局人事局财政支出绩效评价实施办法的通知

河南省南阳市人民政府办公室


南阳市人民政府办公室关于转发市财政局审计局监察局人事局财政支出绩效评价实施办法的通知


宛政办〔2004〕135号


各县市区人民政府,市人民政府各部门:
  南阳市财政局、审计局、监察局、人事局《关于南阳市财政支出绩效评价的实施办法(试行)》已经市政府研究批准,现转发你们,请认真组织实施。

南阳市人民政府办公室
二○○四年十二月二十日

南阳市财政局、审计局、监察局、人事局
关于财政支出绩效评价的实施办法(试行)
  为加强财政支出管理,逐步建立以财政支出绩效评价为核心的财政资金“跟踪问效”制度,形成从预算编制、预算执行到绩效监督各环节紧密衔接、相互协调的科学、完整、规范的财政资金分配管理体系,进一步优化财政支出结构,提高财政决策水平和财政资金使用效益,根据财政部关于财政支出管理改革的总体部署和省财政厅《关于开展财政支出绩效评价工作的指导意见》(豫财统[2003]57号)精神,结合我市财政工作实际,制定本办法。
  一、指导思想和目的
  以公共财政的理财思路为指导,用科学的方法对财政支出的综合效益进行评价,判定支出行为和支出结构的合规性、合理性和有效性,据此调整和优化财政支出结构,改革财政支出行为和支出方式。结合部门预算改革,在财政资金分配上体现“绩效优先”原则,进一步强化支出责任意识,形成“花钱”看结果的管理理念,实现财政支出自我评价和自我监督、外部评价和外部监督的有效结合,为财政资金运行及效果的全过程监控提供新的手段,确保财政资金科学高效使用,提高财政公共服务水平和保障能力。
  二、基本原则和方法
  财政支出绩效评价是运用科学、规范的绩效评价方法,对照统一的评价标准,对财政支出行为过程及效果(包括经济效益、政治效益和社会效益等)进行科学、客观、公正的衡量比较和综合判断。其应当遵循以下原则:
  (一)经济性、效率性、有效性原则
  经济性要求绩效评价注重对资金投向的合理性作出评判;效率性要求绩效评价注重对资金拨付的及时性、准确性作出评价;有效性要求绩效评价注重对资金的安全性、支出业绩作出评价,从而全面衡量财政支出的管理水平和使用绩效。
  (二)真实性、科学性、适用性原则
  真实性是保证财政支出绩效评价客观公正的基础,要求绩效评价所采集的资料、数据、情况等必须客观真实;科学性是指绩效评价要根据不同部门、不同支出类别和项目特点,科学设计评价标准,准确、全面反映支出项目投资规模、使用重点及综合绩效,衡量不同部门需求、管理和使用财政资金的能力。适用性是指通过对财政资金投向和绩效的科学评价分析,强化财政资金分配和使用责任,提出优化支出结构、提高使用效益的建设性意见,为预算编制和执行提供重要依据。
  (三)定量分析与定性分析相结合的原则
  以定量分析为主,定性分析为辅,定量分析建立在支出项目的财务数据采集分析上,定性分析通过对项目支出的综合因素分析,结合相关专家的意见,与定量分析共同评价支出项目的效果,以更加合理、准确地反映支出实际绩效。
  财政支出绩效评价方法(在实施绩效评价时,根据支出项目的不同情况可以只采用一种方法,也可以多种方法同时进行)包括:
  (一)比较法
  1、成本—效益比较法。针对财政支出确定的目标,在目标效益额相同的情况下,对支出项目中发生的各种正常开支、额外开支和特殊费用等进行比较,以最小成本取得最大效益为优。
  2、目标预定与实施效果比较法。通过比较财政支出所产生的实际结果与预定的目标,分析完成(或未完成)目标的因素,从而评价财政支出绩效。
  3、历史动态比较法。将历史上各时期的公共支出按一定原则和类别分类排列,分析比较,确定公共支出效率变化情况。
  4、横向比较法。将相同或近似的支出项目通过比较其在不同地区间的实施情况来分析判断支出的绩效。
  (二)摊提计算法
  研究某项支出通过年度盈余得以回收的时限,即计算投资回收期或投资风险。摊提时间越短,风险越小。
  (三)最低成本法
  在某项公共支出不易观测或计算其效益大小的情况下,可采取分析评价多个功能和目的相近的方案,选择成本低的方案作参照进行评价分析。
  (四)因素分析法
  通过列举分析所有影响收益及成本的内外因素,进行综合分析评价的方法。
  (五)公众评判法
  由若干相关领域的专家对财政支出绩效进行分析,同时,设计不同的调查问卷,发给一定数量人员填写,最后汇总分析各方意见进行评价判断。
  (六)财政部、省财政厅制订的其他方法
  三、指标设计与使用
  财政支出绩效评价指标体系主体设计分为两类,一类是基本(通用)指标,一类是个性(专用)指标。除主体指标外,可根据国家对评价对象的特殊政策和要求设定部分补充指标。基本(通用)指标和个性(专用)指标设置以计量指标为主,由政策性指标、绩效性指标、管理性指标、结构性指标等构成;补充指标设置以非计量指标为主,也可以是计量指标,具体可由评价工作组织机构结合具体评价项目的实际需要进行个案设置。基本(通用)指标和个性(专用)指标根据财政支出的不同功能和类型分为九大类:即:经济建设支出项目评价指标、教育支出项目评价指标、农业支出项目评价指标、科技支出项目评价指标、文化体育支出项目评价指标、卫生支出项目评价指标、社会保障支出项目评价指标、政府采购支出项目评价指标、政府运转支出项目评价指标。每类支出评价指标均设立“指标库”,实行动态管理,在实施评价时,针对不同项目需求选取一定比例的指标形成评价“指标表”,对支出项目进行系统、客观的评价。
  四、工作程序和步骤
  财政支出绩效评价工作必须遵循严格、规范的工作程序,从而减少误差,保证评价结果的客观公正。财政支出绩效评价一般工作程序和步骤主要包括:
  (一)确定评价对象
  财政部门根据财政支出改革、管理的总体目标,以及上级主管部门关于开展财政支出绩效评价工作部署,制订财政支出绩效评价工作计划,有目的、有重点地对区域财政支出执行情况和重要公共支出管理部门、重大财政投资项目与受援项目进行评价。
  (二)组建评价工作组和专家咨询组
  财政部门根据评价工作需要,从相关部门抽调业务骨干组建评价工作组;从财政、审计、监察、人事、统计、发展和改革等相关部门和行业协会、科研机构、大专院校、社会中介机构聘请有关专业人员组成专家咨询组。评价工作组负责评价工作的组织领导、制订评价实施方案、选择委托评价机构、审核评价结果报告等各项具体工作,并实行组长负责制;专家咨询组根据评价工作需要,负责向评价工作组提供有关政策、技术等方面的咨询意见和建议。
  (三)设计评价方案,下达评价通知
  评价工作组应根据有关规定,制订《评价工作实施方案》,主要内容包括评价对象、目的、依据、组织分工、实施步骤和拟用评价方法、选用评价指标、必备评价资料及其他相关要求等,并及时向评价对象下达《评价通知书》,载明相关情况,布置部门自评和提供有关资料。
  (四)督促部门自评、收集数据资料
  在正式实施评价工作前,评价工作组应督促被评价的部门、单位做好自我评价工作,按照评价要求收集、核实、整理和提交反映立项决策、建设实施、生产经营等财政资金使用全过程的基础数据资料,并对所提交的数据资料真实性负责。
  (五)组织实施并出具评价报告
  评价工作组在实施评价的过程中,应深入被评价部门(项目)调查了解有关情况,征求相关部门对被评价部门(项目)的意见,实地勘查和核对评价对象提交的基础数据资料的真实性,并按照组织分工,运用适当的评价方法对评价指标进行周密计算和细化分析,全面反映被评价部门(项目)的综合效益情况,指出存在的问题和改进措施,在此基础上形成评价的报告。
  1、评价报告正文主要包括:评价对象的基本情况简述;说明评价依据、评价数据和资料的来源、采用的评价方法及评价标准;评价分析;评价结论;改进措施及指导性建议。
  2、评价报告必须客观、准确地反映评价对象的情况。评价工作人员拟定评价报告时应听取专家咨询组的意见,对影响评价结论的客观因素应在报告中予以说明。
  3、评价报告要做到语言简洁规范,观点明确,论据充分,分析详尽,文字叙述清晰明了。
  4、报告附录包括评价工作有关的基础文件、数据及文字资料、评价工作人员名单等。
  (评价报告的具体格式和要求由市财政局另行制定)。
  (六)反馈评价结果,做好工作总结
  评价工作完成后,评价工作组应及时将评价结果反馈给评价对象征求意见。同时,应建立评价工作档案,进行评价工作总结,将工作背景、评价过程、初步结论、审定结果和问题、建议等形成书面材料。
  五、实施方法和范围
  财政支出绩效评价既可以在项目实施过程中,对项目阶段性执行情况或者跨年度支出绩效进行中期评价,也可以在项目完成后对项目总体绩效进行结果评价。在具体实施中,按实施主体分为部门(单位)自我评价和财政部门组织评价,其具体办法和要求是:
  (一)财政支出项目(经常性支出暂不列入)统一实行部门(单位)对资金使用情况自评制度
  1、绩效目标申报。项目资金使用单位在申报支出项目时,必须明确提交项目资金使用的绩效目标,并加报一份给各级财政绩效评价部门备案。
  2、自评报告备案。非跨年度支出项目,在项目完成后一个月内,项目资金使用单位必须对项目支出的绩效和特定目标的实现情况进行绩效自我评价,并报财政部门备案。跨年度支出项目在每个预算年度结束时,项目资金使用单位要对资金使用情况进行一年一评的中期自评,自评报告报财政主管部门备案(支出项目绩效自评报告的具体格式和要求由市财政局另行制定)。
  3、抽样复核。财政部门对项目资金使用单位报送备案的绩效自评报告进行抽样复核、审查,抽查面要达到每个预算年度支出项目的5%以上。
  (二)财政部门组织重点项目评价
  每个预算年度,由财政部门会同有关单位,筛选部分有影响和有代表性的重点支出项目,或按照上级要求指定项目进行综合绩效评价。综合绩效评价由财政部门在项目资金使用单位自评的基础上,根据各方面材料和基础数据,对项目评价采取定量和定性分析判断,综合专业意见,对项目支出的政治、经济、社会绩效进行全面的评价。财政部门组织评价范围主要包括:
  1、重点支出项目。市级100万元以上(含100万元)的支出项目;
  2、市级支出金额未达到100万元,但政策性强、社会影响大、具有较强代表性的项目;
  3、专项资金项目;
  4、部分跨年度支出项目;
  5、转移支付资金;
  6、其他需要由财政部门组织评价的项目。财政部门组织评价可以委托下一级财政部门和具有资质的社会中介机构实施评价(具体办法由市财政局另行制定)。
  六、评价结果应用
  1、财政部门对项目资金使用单位报送备案的绩效自评报告进行核实和抽查,逾期不报送项目资金绩效自评报告的,视同项目支出绩效目标没有达到,下年度预算不再安排此项资金。
  2、对跨年度实施中期评价的项目支出,在提交年度评价报告之前,财政部门不再拨付资金,并可以根据评价报告的结果,对长期项目资金作中期调整,以使项目资金发挥最大的效益。不按规定提交评价报告的,必须向本级政府提出书面申请,经同意后方可拨款。对绩效差劣的项目要进行通报,并对同类项目下一预算年度不再安排资金。
  3、重点支出项目经过综合绩效评价,财政部门可根据评价结果向本级政府报告,对后续资金拨付提出处理意见,经政府批准后调整支出预算。
  4、根据财政支出绩效评价结果分析单位内部的管理问题和部门的主要政绩水平,报送同级党委、政府,同时根据党委政府意见提交人事监察部门,作为部门绩效考核参考。
  5、财政支出绩效评价结果经报请本级政府同意后,将在一定范围内公布,以加强对部门财政资金运用及部门行为的监督,体现和增加公共支出的公正性和透明度。
  七、组织管理
  财政支出绩效评价工作由财政部门统一组织管理,各级财政部门代表同级政府分级组织实施。财政部门作为财政预算分配的主体,是财政支出绩效评价的主管部门,负责安排各项财政支出并对财政资金使用进行监督,研究制订财政支出绩效评价体系、评价标准,统一规划评价工作并组织实施,指导各地、各部门开展财政支出绩效评价工作。
  各主管部门、项目资金使用单位对本部门、本单位自评工作负责。
  财政部门进行绩效评价时,可根据市委、市政府的要求,会同审计、监察、人事等部门共同组织实施,必要时可以邀请各级人大专门委员会、人大代表、政协委员等参加。
  八、实施要求
  绩效评价的实施既要结合绩效评价工作的科学性、系统性,又要兼顾我市财政支出的实际情况。在具体实施中,按照“先易后难、由点及面、逐步推开”的原则进行。以市属财政支出项目绩效评价为突破口,通过试点,建立“项目—单位—部门—综合”四个层次的评价体系,逐步带动所有支出绩效评价工作的开展。
  财政支出绩效评价工作是一项政策性强、涉及面广、操作难度大的综合性工作,财政部门要加强组织领导,各有关部门要通力协作,加强沟通,相互配合,增强绩效评价工作的规范性和约束力,发挥绩效评价对财政资金的跟踪问效和决策信息反馈作用,共同做好财政支出绩效评价工作。
  九、本办法自市政府批准之日起执行
  十、本办法由市财政局负责解释