洛阳市城市住宅区物业管理暂行办法
河南省洛阳市人民政府
洛阳市城市住宅区物业管理暂行办法
洛阳市人民政府令
（第２９号）
《洛阳市城市住宅区物业管理暂行办法》业经１９９７年４月１１日市人民政府常务会议讨论通过，现予发布施行。
市长 刘典立
１９９７年８月２３日
洛阳市城市住宅区物业管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为了加强对城市住宅区的管理，逐步实现房屋管理社会化、专业化，提高住宅区的综合管理水平，创造整洁、文明、安全、方便的居住环境，根据国家有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市城市规划区、独立工矿区内各类居住小区、住宅组团（以下简称住宅区）。
第三条 本办法所称物业，是指城市住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地等。
本办法所称物业管理，是指物业管理服务企业受物业所有人和使用人的委托，按合同对物业进行有偿修缮、维护和其他相关的服务。
第四条 市房产管理部门是本市住宅区物业管理工作的主管部门，负责全市住宅区物业管理工作的组织、协调、业务指导，统一制定有关住宅区物业管理的具体政策及管理标准，并对住宅区管理委员会和物业管理服务企业的管理和服务工作进行监督检查。
市建设、规划、交通、公安、物价、邮电、绿化、供电、公用事业等部门按各自职责，加强对住宅区的管理、监督与指导。
第五条 住宅区物业管理实行居民自治与专业服务相结合的原则，逐步实行社会化、专业化管理。
第六条 房屋产权人和使用人享有参与住宅区管理的权利和遵守住宅区物业管理规定的义务。
第二章 管理机构
第七条 住宅区应成立住宅区管理委员会（以下简称管委会），代表产权人和使用人的合法权益，负责住宅区的日常管理工作。
管委会在市房产管理部门指导下组建。
第八条 管委会由产权人和使用人选举的代表、居民委员会的代表及相关单位派出的代表组成，其中产权人和使用人的代表不应少于２／３。
管委会是群众自治性的社团法人。
第九条 管委会的职责：
（一）制定管委会章程，维护产权人和使用人的合法权益；
（二）决定选聘或续聘物业管理服务企业；
（三）审议物业管理服务企业制定的住宅区年度管理计划和住宅区管理、维修、服务的重大措施；
（四）根据产权人和使用人的意见和要求，对物业管理服务企业的日常工作和住宅区管理经费的使用情况进行监督、检查；
（五）制定并组织房屋产权人和使用人签署居民公约。
管委会应接受住宅区内产权人和使用人、住宅区所在地街道办事处及有关部门的监督、检查和指导，协助物业管理服务企业落实各项管理工作。
第十条 新建住宅区入住率未达到５０％以前，由开发建设单位代行管委会的职责。
第三章 物业管理服务企业
第十一条 物业管理服务企业是以房屋及其附属设施、设备的管理、维修、服务为主要经营业务，实行独立核算、自主经营、自负盈亏，具有独立法人资格的经济实体。
第十二条 物业管理服务企业应具备下列条件：
（一）有明确的章程和固定的办公场所；
（二）有健全的组织管理机构，并配备有与企业资质等级相适应的各类专业技术人员和经济管理人员；
（三）有符合相应资质等级规定的自有流动资金；
（四）有符合国家规定的财务管理制度和收费标准；
（五）有健全的房屋管理、养护和维修等物业管理措施。
第十三条 物业管理服务企业应当依法成立。
市房产管理部门应对物业管理服务企业进行资质审查。
第十四条 物业管理服务企业的权利：
（一）依照物业管理服务合同和本办法对住宅区实施管理服务；
（二）依照物业管理服务合同收取管理服务费用。
第十五条 物业管理服务企业的义务：
（一）履行物业管理服务合同，依法经营；
（二）接受管委会和住宅区内居民的监督；
（三）接受市房产管理部门、有关行政主管部门及住宅区所在地人民政府监督指导。
第四章 管理方式及内容
第十六条 实施物业管理的住宅区，应在市房产管理部门主持下，通过招标、投标的方式择优选择物业管理服务企业。
物业管理服务企业应与管委会签订《物业管理服务合同》。
第十七条 《物业管理服务合同》应当明确：
（一）管理项目与数量；
（二）管理内容；
（三）管理费用；
（四）双方权利和义务；
（五）合同期限；
（六）违约责任；
（七）其他事项。
《物业管理服务合同》应报市房产管理部门备案。
第十八条 物业管理服务的主要内容：
（一）对住宅区内房屋的共用部位、共用设备及附属设施进行日常保养、维修，保证其功能的正常发挥和房屋整体结构不受损坏；
（二）对住宅区内的市政设施、公共场所、道路、园林绿化等进行管理和维护；
（三）编制房屋及其附属设施、设备的维修方案，履行有关报批手续，并组织施工；
（四）维护住宅区内的公共环境卫生；
（五）维护住宅区内的公共秩序，配合住宅区管委会与当地公安派出所搞好住宅区治安综合治理工作，组织日常治安巡逻，协助住户处理各种突发事件；
（六）根据住户要求提供各类专项服务和特约服务。
前款所称的房屋共用部位是指承重结构部位、屋面、外墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅等，共用设备及附属设施是指共用的上下水管道、落水管、垃圾通道、烟囱、邮政信箱、供电干线、电视天线、共用照明、暖气干线、煤气干线、锅炉房、水泵房、变电站、消防设施等。
第十九条 物业管理服务企业应与物业使用人订立《服务合约》。
第二十条 同一住宅以及建设结构相连或附属设施、设备由若干产权人共同使用的房屋，应委托同一物业管理服务企业管理。
第五章 住宅区的使用及维护
第二十一条 住宅区向管委会移交时，开发建设单位或产权单位应当移交下列住宅区工程建设资料；
（一）住宅区规划图、竣工总平面图；
（二）单位建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）其他必要的资料。
第二十二条 房屋产权人、使用人使用房屋应当遵守下列规定：
（一）未经主管部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；
（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；
（三）不得堆放自用生活性燃料以外的易燃、易爆、剧毒、放射性物品；
（四）不得从事危害公共利益的行为；
（五）不得侵害他人的正当权益。
第二十三条 房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）室内部分，由产权人或使用人负责维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水主干管道、供电干线、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋共用部位、共用设备及附属设施，由物业管理服务企业组织定期养护和维修，其费用从住宅共用部位维修费中支出。
第二十四条 住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理服务企业统一管理维修养护，管理维修养护费用从管理服务费中支出。
人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
第二十五条 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全、按规定应由产权人修缮的，产权人应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由管委会授权物业管理服务企业修缮，其费用由产权人承担。
第二十六条 住宅区内禁止下列行为：
（一）践踏、占用公共绿化用地；
（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；
（三）乱抛垃圾、杂物；
（四）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；
（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；
（六）聚众喧闹；
（七）随意停放车辆和鸣喇叭；
（八）发出超出规定标准的噪音；
（九）排放有毒、有害物质；
（十）法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
第六章 管理服务经费的来源和使用
第二十七条 住宅区的开发建设单位或产权单位，应按住宅区房屋建筑总造价１％交纳住宅区公用设施专用大修储备金。该项资金计入建设成本。
第二十八条 公用设施专用大修储备金由市房产管理部门设立专户代管，专款专用，主要用于住宅区公用设施和房屋公用部分的重大维修项目。
第二十九条 住宅区的开发建设单位或产权单位应按住宅区总建筑面积０．５％的比例，以建筑造价向住宅区提供。服务用房，产权归国家所有。由房产管理部门代管并按现行住宅房租金标准租给住宅区物业管理企业使用，其经营收入全部用于住宅区管理。
第三十条 实施物业管理的住宅区内，不接受物业管理的直管住宅房屋、单位托管房屋、自管房（含单位用房），应按当年市政府房改部门公布租金标准２０％的比例，向管委会、物业管理服务企业各５０％的比例，交纳住宅区管理服务费。
第三十一条 物业管理服务企业可按《物业管理服务合同》，向居民收取住宅区管理服务费和住宅共用部位维修费。
具体收费标准由市物价部门会同市房产管理部门核定。
第三十二条 住宅区管理服务费用于住宅区公用设施的经常性维护、保养和住宅区管理服务的日常支出。
住宅共用部位维修费，由住宅区物业管理服务企业以房屋本体为单位设立专账代管，用于房屋本体共用部位的维修。
住宅区管理服务费和住宅共用部位维修费，必须严格按照规定用途使用，严禁挪作他用。
第三十三条 住宅区经费的收支情况，每半年由物业管理服务企业向居民公布一次，接受管委会和居民的监督。
第七章 奖惩
第三十四条 对物业管理工作成绩显著的单位和个人，由市房产管理部门给予表彰奖励。
第三十五条 房地产产权人和使用人违反本办法，有下列行为之一的，由物业管理服务企业予制止，由市房产管理部门责令恢复原状、赔偿损失，情节严重的可处以１０００元以下的罚款。
（一）擅自改变住宅区内公共场所或空地用途的；
（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观、毁损设施、设备、危及房屋安全的；
（三）乱搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用，破坏绿化，污染环境，影响住宅区景观，噪音扰民的；
（四）不照章交纳各种费用的。
第三十六条 物业管理服务企业违反本办法，有下列行为之一的，房地产产权人和使用人有权投拆；管委会有权制止，并要求其限期改正；市房产管理部门可对其予以警告，责令限期改正、赔偿损失，并可视其违法性质处以５００元以上３０００元以下的罚款，直至取消物业管理资格。
（一）对房屋及其共用部位、设施、设备修缮不及时的；
（二）管理制度不健全，管理混乱的；
（三）乱搭乱建，改变房地产和公用设施用途的；
（四）不履行《物业管理服务合同》及本办法规定义务的；
（五）未经市房产管理部门进行资质认定而从事物业管理活动的。
物业管理服务企业不按规定报批收费项目和标准，擅自扩大收费范围，提高收费标准的，由市物价部门按国家有关规定查处。
第三十七条 经年度检查考核，物业管理服务企业的承担的管理项目有１／３以上达不到规定标准的，由市房产管理部门给予通报批评，并限其半年内达到规定的管理指标，逾期不达标的，由市房产管理部门注销其资质证书。
第三十八条 开发建设单位未按规定移交工程资料、未向住宅区提供管理用房或交纳住宅区公用设施专用储备金的，由市房产管理部门会同有关部门责令限期履行。
第三十九条 擅自将住宅区专项经费挪作他用的，由监察部门责令改正，对责任者予以行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十条 当事人对处罚决定不服的，可以在接到处罚决定之日起１５日内，向作出处罚决定机关的同级人民政府或上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起１５日内，向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知之日起１５日内，直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第八章 附则
第四十一条 本办法发布后交付使用的新建住宅区及政府房产管理部门直管的住宅用房，均按本办法实行物业管理。
本办法发布前已经交付使用的住宅区，可先从异产毗连房屋和房改出售的房屋开始，分步推进物业管理，有条件的区域可一步到位。
第四十二条 单位住宅和非住宅房屋实施物业管理的，可参照本办法执行。
第四十三条 县、（市）可参照本办法执行。
第四十四条 本办法自发布之日起施行。《洛阳市城市住宅小区管理试行办法》同时废止。
谈丈夫误将妻子与第三者所生子女作为
生子女予以抚养的法律保护
蔡春玉
生活中，丈夫误将妻子与他人同居或发生婚外性行为所生子女作为自己生子女予以抚养的例子已不鲜见，其中也有的因此而与第三者对簿公堂。本文拟就此现象的法律属性以及当事人如何寻求法律保护略抒浅见，以供探讨。
一、上文现象中的法律问题
不难发现此种现象中所包含的法律问题主要有以下几种：丈夫与妻子的婚姻关系，妻子与他人的同居或发生婚外性行为进而生下子女的事实，妻子隐瞒真相致使丈夫对“子女”予以教育、监管的行为，丈夫和“子女”生父母间的不当得利法律关系。
1、在夫妻婚姻关系中，离婚时丈夫可依婚姻法向妻子提起“与他人婚外同居”而导致的精神损害赔偿之诉。在此诉中，该赔偿之法理在于妻子“与他人婚外同居”，而与是否生育子女及妻子不述实情而将孩子当作与丈夫所生而由丈夫（当然包括妻子自己）抚养而引起的纠纷性质不同。此处立法之旨在于惩罚挑战一夫一妻婚姻制度的违法者，以维护合法婚姻当事人合法权益。当然在此诉中仅指“与他人婚外同居”，而不包括发生婚外性行为行为。“同居”是一个具有居住意思且达到较稳定程度的居住状态。发生婚外性行为行为并无居住意思，故不属婚姻法所述之情形。
2、妻子与他人同居或发生婚外性行为而生下子女，则在双方与子女之间形成了非婚生父母子女关系。对此我国法律明确规定准用婚生父母子女关系的法律规定。
3、妻子隐瞒与他人同居或发生婚外性行为怀孕之事实使得夫妻关系得以与妻子生下与他人同居或发生婚外性行为情孕之子女这一法律事实相结合，从而为丈夫设定了“亲权”。也可以说是妻子隐瞒事实而为丈夫设定了亲权的权利客体。为了认清妻子行为之本质，我们首先分析亲权概念及特征：
亲权是父母基于身份对于未成年子女的身心抚养、教育、监护和财产管理方面的权利。
其特征为：（1）亲权主体的特定性。亲权主体具有身份的特定性，其可通过生育、收养、婚姻（此指形成抚养关系的继父母子女关系）而取得。
（2）亲权权利与义务的统一性。亲权之内容不但表现为权利形态，而且具有义务的一面。如对子女抚养、财产管理、监护等既是权利又是义务。
（3）权利的专属性。因亲权基于父母子女关系而来，故此权利不得转让、继承和抛弃，除非有法定事由，皆为父母专有。
（4）亲权的绝对性、支配性。亲权是对世权，具有绝对性，权利的行使不必借助他人积极的作为。权利的行使具有支配性，即对未成年子女的行为可有一定的约束，如对子女姓名的决定权、对子女住所的决定权等，亲权主体并非一味依子女需求而简单地履行义务。
亲权作为身份权的一种，其具有基于人身的特定的心理和情感内容，因此对于侵害亲权的行为应当允许被害人提起精神损害赔偿之诉。我国现行法律目前尚无亲权之规定，《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第2条可以作为亲权保护的法律依据。
4、丈夫基于“亲权”付出了相应的物质和精神财富，此对子女之生父母构成了不当得利法律关系。对此，依不当得利构成要件结合本文所述现象不难得出结论，不再赘述。
至于与妻子同居或发生婚外性行为者对丈夫的亲权是否构成侵害呢？不可一概而论。笔者认为，这应从一般侵权构成要件入手物，针对个案进行认真分析，进而得出结论，因为该发生婚外性行为者对丈夫并无告知义务，此与作为妻子对丈夫有忠实义务不同。
二、亲权的法律保护
鉴于亲权的绝对性，侵害亲权以积极的作为而违反不作为义务为常态，常见的如使子女脱离父母，阻挠权利行使等。而本文开头所述现象属特殊侵权形态，其侵权行为构成为妻子与他人同居或发生婚外性行为而怀孕——妻子隐瞒怀孕真相欺骗丈夫——丈夫信以为真以为子女系自己所生——进而行使“亲权”（即履行“义务”）——丈夫亲权受到侵害。在该行为中，妻子具有与他人同居或发生婚外性行为而怀孕并隐瞒怀孕真相之故意或过失，有生下子女交由丈夫教养、监管的行为，此行为之实质是拟定了虚假的亲权客体，丈夫因对非自己所生子女行使亲权、履行义务，无论是从计划生育政策讲剥夺了丈夫生育子女的权利，还是从行使亲权致精神和财物的付出讲，丈夫在心理和情感上均受到了极大伤害，而此恰与妻子隐瞒真相虚拟丈夫亲权客体具有因果关系。在此分析过程中，不可偏离婚姻关系而单纯地分析是否符合侵权构成要件，否则将会得出错误结论。正如前文所述与妻子发生婚外性行为者是否构成对丈夫亲权的侵害，则应严格地进行个案分析。认定妻子侵权行为的过错时，应以具有完全民事行为能力的健康已婚女性对两性及生育知识的理解能力为基点，推定其对怀孕是否为与丈夫所生具有判断能力。退一步讲，至少推知其对怀孕是与丈夫发生性行为所致持怀疑态度（因其经常和两个男人在同一时间段发生性行为），而无论上述何种情况下，妻子不向丈夫言明真相或真相疑问，具有隐瞒真相虚拟亲权客体的故意或过失。
对本文所述问题，除本文所述定性外，还有以下两种观点：其一，依婚姻法规定，允许丈夫提起精神损害赔偿之诉。理由为：应对婚姻法第46条所列情形做扩大解释，从而予以适用。此观点明显错误，此乃滥施同情心，曲解法律。其二，本文行为应以侵犯一般人格权定性，允许提起精神损害赔偿。理由为：妻子与他人同居或发生婚外性行为而怀孕，不告知丈夫实情，子女出生后仍继续隐瞒真相，致丈夫当作生子女而抚养，严重违反社会公序良俗，构成对丈夫一般人格权的侵犯。笔者认为，是否构成侵害人格权以是否致被害人人格评价降低以及人格利益是否受损为根本。本文所述现象，并不会导致对作为丈夫的人格权的评价降低，其人格利益也未受损，反而其受到了广泛的社会同情，其真正的精神损害来自对一个私生子的抚养和教育，且这个私生子竟是妻子与他人所生，对这样一个其本无亲权的对象行使了亲权。而丈夫此举与一般公众对此类事件的认知理念格格不入，与公序良俗严重不符，此才是其内心痛苦的根结。
通过上述分析可知，作为丈夫可提起以下诉讼主张：
1、请求妻子承担侵害亲权的赔偿责任，包括物质损失和精神损失。
此诉，如在双方离婚过程中，则可与离婚之诉合并审理，也可在离婚后单独起诉。如系在夫妻关系存续期间发现，不得提起财产方面的赔偿请求，但可提起要求停止侵害、恢复名誉等请求。因为夫妻关系尚存续，其财产为共同共有，如不离婚，则无分割共同财产之理由。对此可参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第29条处理。
2、请求与妻子发生婚外性行为者即“子女”生父返还不当得利。
所谓不当得利，系指无法律规定或约定而取得财物，而他人因此受损的法律事件，基于此在受损人与得利人之间形成不当得利之债。本文所述情形中，作为丈夫一方其对发生婚外性行为者之子女并无法定和约定义务，因他的抚养而使发生婚外性行为者即子女之生父本该减少的财产而没有减少，从而构成不当得利。当然如有证据证明该发生婚外性行为者符合侵害亲权之要件，则亦可一并起诉之。
总之，为利于社会和谐，弘扬善良社会风俗，对此类不道德之行为应依法予以惩治，保护受害者合法利益。
