成熟律师的显著标志
张生贵
人的一生将发生的许多事情中，法律因素在很早很早以前就有着潜移默化的渗透，过去没有法律或者法律无用的时光正在越来越快地离我们远去，国人也象西方人一样拍响胸脯说“有事跟我的律师谈”的时光已经走近，人们每时每刻都离不开的法律生活飞速袭来，说明我国的法律服务市场日趋高智能化。
法律事务需求者对律师服务者的标准越来越严格，更加促成法律服务市场竞争的白热化。从业内来看，持有律师执照早已不再象刚入行时刻的激动，律师们更多考虑的是如何适应市场以及如何成为一个经验丰富的律师，这个问题令执业值得长效关注。当事人遇到涉法问题总是希望找到高水平的律师，怎样的律师才是合适的律师，这的确应当费些时间考量，目前虽说律师的作用并不立竿见影，但成熟律师有着侍法呼呐的一面，律师对个案的服务正铺就着事半功倍效用的征途，如同成熟医生一样药到病除。律师业特特殊性说明律师市场没有试验田，成熟的经验和能力是客户依赖的基础，除此以外即便有了些许业务也会在不声不响中流失。律师和律师业已有许多鲜明和重大的特点开始表露。
我想说律师不仅仅是一门技术，也不仅仅是一种知识，律师应当有更多功能的发挥，理应成为释疑解难法务的高能综合体，一个重法学派整合的团体，从一种随起的工具跃为助推社会的动力，为法治的明天做着更多、更好、更高、更快的奉献。
就目前律师的法律服务还只停留在表层，未深及骨里。角色之中有事务型或工匠型或治国安邦助推型，何种型面令律师们长期以来研修不停。由于我国律师执业市场的准入条件还相对较低，通过司法资格考试即可从事律师，没有别的限制性条件，门槛底才会置律师业整体抗御风险能力有限，众多律师报以此业裹纳肌腹，正所谓身穷志短，执业初期一般难以适应市场需求，高成本低产出或厚积薄发无疑增加了律师执业标准的模糊状态，也令民众对律师真正的作用把持不准。
公众为解决实际法律问题对律师期冀高标准，但律师群中有着不同回应，律师迫于压力而将更多时间花费在寻求案源上，充电磨刀的有效工夫少了，逐渐进入素质退化循环期，跌跌撞撞地盲从服务，大都意识不到手中掌握的潜能，给新入行律师背负了更重的危恐感。
律师的执业模式还坚持着各自为战的状态，律师既要找活又要干活，既要考虑适应市场，又要顾及执业水平的提高，很难同步化效应，如果不做改观只讲急功近利，拿来就作的主义同样会极大地挫伤律师从业积极性，造成律师业的整体不稳，长此以往使公众日渐失缺对律师的信任度。律师作为法学派团体，还缺少经典化宣传和前瞻性普及，自然而然地直接放在社会大背景下过滤，极易产生空前疑迷，随时随地面临重组和切割。律师用以吃饭工具的法律是软的，法事的社会性往往熏蒸着律师的思绪，击荡职业者颤抖不定随时变异，众律师们在潺潺巍巍中固化着各自向往的职业。
律师业其实是一种很高尚的职业，律师以宣传法律、维护民权、推进民主为已任，因此更是受到社会公众无比尊崇，也才能引得各路高手报一腔热血纷纷挤进这支队伍，但近几年律师整体形象受到不断指责，问题究竟出在那里，有没有肃整的办法，值得有仕之士们深深思考。如何提高素质来满足社会需求是我们首要急需解决的，功夫究竟该下在哪儿才能凑效，是规范市场还是顺应市场。法律服务市场的开放性，律师执业范围的开放性，需要成熟律师进行规范。
笔者在这里拟化一个标准，一个成熟律师的标准，认同成熟律师是决定法律服务市场的关键，承办案件的律师是否成熟即影响着律师行业的递进度，又提升着社会公众的期望值。成熟律师是走向成功律师的前奏，成功律师是成熟律师的高端境界。
什么是成熟律师，其标志有哪些，对这个问题的回答可能会有完全不统一答案，但从律师的本质及律师业整体功能，至少应当从以下几个方面现显，在此提出来对律师掌握办案的科学性，提高律师质量具有极其重要的现实意义。
一、有思维、有志向，有牢靠的法律思想，有为法律而献身的精神，对待客户靠真诚、报真心，以善待自己一样做为，以化解矛盾普及法律为己任，以推行民主进程为终极目的。
二、成熟律师有着超出强人的能量注入事业，充满着极其丰富的想象力和创造力，能找到没人注意的处事格局，用法律标准和框架联系和建立涉法事务，练就惊人的见解和超群的能力，能把客户领到法律亮处。成熟律师还有着奇特的适法捷径，以和谐大局考量问题，用长远心态和整体眼光综合看待每件事务，不以收费高低为好恶，把每项事务都看成大要案件，在每件业务中均投入全身心精力，从中清析地发现问题的症结，用成熟的养料化解纠纷，培育引人目光的技能。
三、成熟律师具有迥然不同的知识结构和经验积累，常常会把个人丰富的经历同职业经历巧妙串到一起，从中建树非常思维和法律权威，注入新颖别具的方法解决法律疑难。律师的经验是在很长的时间内逐渐形成和产生的，而且往往是在个人意识的状态下发展起来的，每一次的案件都伴有辩别真理标准的重大变化，而这些影响了我们办理案件法律服务的类型，成熟律师从一件件一撞撞法律事务中得到感悟，不再想信权利至高无上，并准备同权利争斗，人们不会很轻易地完全地摆脱他们对权威的依赖，资质证书或者文凭也不再是金牌。当新的问题出现时，越来越想求助于专业的法律人士，各个领域里出现的权威代表越来越窄，律师真心输出这样一个观念，全能的权威只有法律，从业务中培养法感情和对法的尊崇。
四、成熟律师不唯上、不唯书、不唯权；有能力、有方法、有气度；有责任感，有灵感，有价值观；有气质、固品质、强素质；成熟律师能从实际情况出发以客观性和现实性为主线，从解决案件矛盾和问题入手，尊重客观，尊重证据，尊重法律，任何时候都把重点放在法律中。处理法律业务时能提供多向性方法，纵向连动纵深到位，逆向连动反向思考，善于从若干个不同方向探求认识案件和解决问题，提出多种设想多种方案，扩大余地，灵活变换案件处理的方法，从新思路中寻求最优答案，保障问题最佳解决。成熟律师明确处理问题地系统性和整体性，纠纷的发生从起诉到辩论这个全过程是为一个目的、围绕一个中心而进行的，具有高度系统性和整体性，从系统和整体出发，成熟律师承办案件不仅有自己自成一体的过程，而且还有贯穿始终、目的明确的思维过程。从参与非诉讼来看，律师承接业务也同样具有系统性和整体性，律师的整体性表现为有自己一整套想法和完整的构想，并为此安排适当的步骤和方法，以达到非诉目的。律师的方式不同但必须统一在思维的整体中，处理好部分与局部，全局之间和整体之间的关系。律师没有一套成形的方案和内容可供参照，尤其是诉讼业务，双方都会有律师参与，虽有各异的观点和方法，但内心动因须站立在法律理念的同一个园点，否则，律师对阵就成为毫无意义的口水之战。律师服务中没有一项值得效仿的成熟经验，律师各自为战形成五花八门的经验和技能，成熟律师都有一套约定俗成的标志性特征，具备较高的分析问题、解决问题的突出能力，其观察、分析、判断、思考、决策的能力强；经过系统有效的专业化训练，思维方法不断更新。
五、成熟律师能在艰苦的求索中日积月累，产生自己的认识飞跃，在具体实践中成熟律师会注意到承办业务的计划过程、操作过程、知识获取过程，并对各个过程整合重组，形成概念化的东西，指导后续业务，并向新的高度和更高层次跃进。
成熟律师办案有积极性和主动性，始终不忘从工作目标、兴趣中发源坚强的意和增进智力，强化认识和改造世界的条件和能力。成熟律师把传递法律当成永恒的话题，以语言表达活动为基线和特征进行着法律的思维和实践，从中形成规律和独道方法，把法律言辞当成思维物质的外壳，利用特殊场合下特殊的表达造就成熟律师具有的特殊形式和规律。
六、成熟律师深深知道办案是高度复杂多变的活动，令事务主体和法律受体在经历强烈心理考验和激烈对应中感悟法律活力。
人们各自的地位、职责、利益、认识角度不同，发表的意见分歧很大甚至完全相反，成熟律师能巧然遵循共同的规律和化解问题的方法来传输法律思想，把不同意见的争论通过法律准绳达到统一认识，取得正确的结论，否定错误观点，寻找事物本质。不听任单方想法，不钻进个案而跳不出纠纷圈子，不进行就事论事，不许诺包揽，否则难以分清焦点，找不准核心问题，影响纠纷解决。律师办案的过程是对人对案有关的已有理性认识放在思维实践中检验得到提高的过程，成熟律师往往从核实证据材料入手，查明事实真相，以合法合理为宗旨，有着辩法析理和案结事了的大局观念，常常把视角放到摆事实讲道理分析论证上，从本质上划清正义与邪恶、真理与谬论、正确与错误，让各方地位和利益在法律框架下达到重新构建。当事人基于利益对峙各自会表现出来强烈的情感，无论起诉辩论都会提出各自的要求和愿望，有爱憎和情感因素的参与，会影响终局的过早出现，成熟的律师视合法利益为先，潜移默化地说明法律，具备开拓性与创造性解决问题的能力，在承办法律事务中能够揭示案件本质特征和事物之间的规律，从司空见惯或完美无缺的诉争中提出质辩，发表新的见解看法和意见，有建树性解决问题的思路。
七、成熟律师有着对各项事务合理怀疑的因子，敢于对现行不合理的政策方针提出质疑，敢于对人们习以为常的社会活动和生产活动加以挑剔，充满法律自信心，在没有确凿证据之前不轻易改变自己的立场观点和方法，即使遇到传统势力的强压也决不动摇。
能够随着案件处理变化而发展变化，能够及时调整自己的观点和方法，适应处于动态变化的案情。跳出常规思维，拓展现存思路，不过分重复前人过去已经进行的思维过程，将实践中经常重复出现的情况和问题提练到一个高度，把目光重心放在前卫。不满足于现状和已有的知识经验，努力探索客观世界中尚未认知的规律，以此解决实践中不断出现的新情况和新问题，为律师实践活动提供和开辟新领域新天地。
八、成熟律师具备超强的灵活应变能力，紧紧跟踪不断变化发展的动态社会，不局限于某种固定的模式和方法，不作简单推论，用有限推导无限、用过去推导未来、动中思动以变应变，独立于别人的思维框架，独立于自己以往的思维框架，灵活多变，做到因人、因案、因时、因事而异，解决由面到点的转移，用知慧进行劳动，用大脑来解决纠纷。实践证明古往今来的成功者既不是那些最勤奋的人，也不是法律知识最渊博的，而是一些有头脑的人，正所谓成熟的人，明白如何去思考，如何去分析案件，如何寻求解决方法。
九、智慧能力上上、知识文凭次之。当事人对律师办案技能的理解进入一个误区，认为是法律知识的多少和文凭的高低，以为法律知识和高文凭是掌握办案技能的全部，忽略了对律师智慧开发的理解，所以有不少律师的宣传材料中首要提写高文凭以应然当事人。其实律师办案的核心是思维而不是知识，更不是学历或文凭。律师是解决问题的高手，不是打官司的高手，不是演讲比赛高手，律师最宝贵的是诚信化解矛盾的水平。
随着信息时代的普及，查询法律不再成为难事，律师缺少的不是法律条文，而缺乏的是驾驭法律与案件事实融合的智慧，案件取胜的焦点不再是比谁法律知识的多少和文凭的高低，而是对法律运用的精深，在多意图、多线条的交叉思维中寻觅灵活丰富的创造力。例如律师在办理诉讼案件中，面对指控严密或刺激被告人或辩护人的起诉，律师激烈而成功的辩护可能刺激到公诉人，各方充分论述又可有刺激到一些参与人，他们或存有孤立无援的心理，或有强化胜诉的信心，在交叉语言中这种心理上的互感性难以避免，成熟律师能够且具备分析这种刺激的能力，认为如果是正常的积极的，能引起良性循环就可坚持，如果认为是消极的能引起恶性循环的，则要离除和防范。从容表达意见，沉着反驳，有条不紊，靠事实根据和法律准绳，不激动不感情用事，智慧胜人，传达改变一个人的思维方法要远比改变一个人的思维内容更为有效的实践性道理。
十、成熟律师的取胜之道在于消灭不公平和不公正。诉讼只是围绕着法律真理展开的一场微妙的战斗，当更多的人们都以思想、文化和财富有关的东西为基础时，我们为什么还要有法律信仰，这个问题变得比以往任何时候都更为重要，人们对不同的法律真理都会给予不同的砝码，如果发生变化就会影响人们对法律的决策。在从前变化相对较小的社会里，律师只所以受到尊敬，那并不是因为他们懂得法律，而是因为他们懂得用法律的精神处理社会事务，当律师的法律方法出现时，那是用法律和公平的双手开避以前从未有过的正义。鉴于今天变化速度的加快，大量的知识已经逐日过时，法律不可能再助人们腾达，法律让精英阶层或者任何人操纵一致的意见变得越来越难，异样的人们正通过或经济或财力或命令或武力来实行着所谓的正义，成熟律师将在这里不改法律初衷，不人云亦云，顶法律不放松，相信随着社会变化速度的加快，引发许多人们对法律的增需，权利思想的侵入只是暂时影响着对法律观的看法和信念，法律面前权力或其他观念终究要失去理性。比如我们试着和一位行政官员谈谈让他放弃权利，或是让老板采纳你的新主意，不管你的主意有多新颖，如果没有法律理性的敬告你的主意就一文不值，公司失败、债务清算和官员丑闻，所有这些问题减小了个人权威，加剧了法律权威。如律师代表患者向医生提出质问，律师在民告官行政案件中与政府权力对抗挑战权威，成熟的律师和有准备的律师们获胜的几率越来越高，我们正需要用法律手段减轻我们对风险的恐惧心理。诉讼中对审者的自由度也正在不断受到挑战，而且随着新知识的获得不断修复，未来将越加取决于用法律频率。
济南市房屋登记条例
山东省济南市人大常委会
济南市房屋登记条例
(2008年11月27日济南市第十四届人民代表大会常务委员会第九次会议通过2009年1月8日山东省第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议批准)
济南市人民代表大会常务委员会公告
(第1号)
《济南市房屋登记条例》已于2008年11月27日经济南市第十四届人民代表大会常务委员会第九次会议通过，并于2009年1月8日经山东省第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议批准，现予公布。
济南市人民代表大会常务委员会
2009年1月8日
第一章 总则
第一条 为规范房屋登记行为，维护房屋交易安全，保障房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等法律法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内的房屋登记，适用本条例。
本条例所称房屋登记，是指房产行政主管部门依法将房屋所有权、房屋他项权等房屋权利和其他应当登记的事项记载于房屋登记簿的行为。房屋登记包括所有权登记、抵押权登记、预告登记、更正登记和异议登记。
第三条 房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据。
第四条 市房产行政主管部门负责本市市区的房屋登记工作，并指导县(市)的房屋登记工作。
县(市)房产行政主管部门负责本行政区域内的房屋登记工作。
第五条 市、县(市)房产行政主管部门(以下称房屋登记机构)应当遵循公开、便民、规范、高效的原则，建立房屋登记信息系统，运用现代科技手段，提高房屋登记管理水平。
第二章 一般规定
第六条 房屋登记应当按照基本单元进行。基本单元是指有固定界址、可以独立使用且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间。
成套住宅，以套为基本单元登记；非成套住宅和非住宅，以幢、层、套、间等具有固定界址的部分为基本单元登记。
第七条 房屋登记应当根据当事人的申请进行，但本条例第二十六条规定的情形除外。
当事人申请房屋登记，应当使用中文姓名或者名称。
第八条 房屋权利涉及双方或者多方当事人的，应当由双方或者多方当事人共同申请房屋登记。但有下列情形之一的，可以单方提出申请：
(一)因合法建造房屋取得房屋权利的;
(二)因继承、接受遗赠取得房屋权利的;
(三)因人民法院、仲裁委员会生效的法律文书取得房屋权利的;
(四)房屋所有权变更登记的;
(五)房屋灭失注销房屋所有权的；
(六)放弃房屋权利的；
(七)法律、法规规定的其他情形。
第九条 共有房屋的登记，应当由共有人共同提出申请。
第十条 无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请房屋登记的，应当由其监护人代理。监护人应当提交合法有效的监护关系证明以及被监护人无民事行为能力或者限制民事行为能力的证明。申请处分被监护人的房屋，监护人为两名以上的，应当共同提出申请。
第十一条 当事人可以委托他人代为申请房屋登记。
自然人委托申请的，代理人应当提交身份证明、与委托人在房屋登记机构工作人员的见证下当场签订的授权委托书或者经公证的授权委托书；法人或者其他组织委托申请的，代理人应当提交身份证明、委托人依法登记的名称证明、法定代表人证明和授权委托书。
境外当事人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家规定办理公证、认证。
第十二条 申请房屋登记，申请人应当按照本条例规定向房屋登记机构提交材料原件。无法提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。
申请人提交的材料是外文的，应当同时提供中文译本。
申请人应当对申请材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。
第十三条 房屋登记机构收到申请材料后，应当查验申请材料，并就下列事项进行询问：
(一)申请登记事项是否是申请人的真实意思表示；
(二)申请登记的房屋是否为共有房屋；
(三)房屋登记簿记载的权利人是否同意更正；
(四)须进一步明确的其他有关事项。
询问笔录应当经申请人签字确认。房屋登记机构对申请材料齐全的应当受理，向申请人出具受理凭证；对申请材料不齐全的不予受理，向申请人当场说明理由。
第十四条 房屋登记机构对受理的申请事项，有下列情形之一的，应当实地查看：
(一)所有权初始登记；
(二)在建房屋抵押权登记；
(三)因房屋灭失导致的所有权注销登记；
(四)法律、法规规定的其他情形。
房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。
第十五条 办理房屋登记时，遇有因历史原因可能产生权属争议或者原始档案材料缺失等情况的，房屋登记机构应当就登记申请事项进行公告。公告应当在房屋坐落位置张贴并在公开发行的报纸上刊登。
利害关系人可以在公告后六十日内，向房屋登记机构提出书面异议和有关证据，房屋登记机构应当将异议情况告知申请人。申请人无证据证明异议不成立的，房屋登记机构不予登记。逾期未提出异议或者异议不成立的，房屋登记机构应当予以登记。
第十六条 申请房屋登记，有下列情形之一的，房屋登记机构不予登记：
(一)违法建设的房屋；
(二)临时建筑;
(三)房屋权属有争议的；
(四)申请人不能提供有效的房屋权属证明材料的;
(五)申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；
(六)因依法查封、扣押、冻结等被限制房屋权利的;
(七)申请人不具备申请主体资格的;
(八)法律、法规规定的其他情形。
第十七条 房屋登记机构对经审核符合登记条件的，应当将房屋基本状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项记载于房屋登记簿，并依照本条例规定颁发房屋所有权证、房屋他项权证或者登记证明；对不符合登记条件的，不予登记并书面告知理由。
登记的房屋为共有的，房屋登记机构应当在房屋所有权证或者登记证明上注明共有人。
登记集体土地上的房屋，房屋登记机构应当在房屋所有权证或者登记证明上注明集体土地性质。
第十八条 权利人凭有效身份证明件到房屋登记机构领取房屋所有权证、房屋他项权证或者登记证明。确因身体残障或者年老行动不便等原因不能到房屋登记机构领取的，房屋登记机构应当直接送达；权利人死亡的，其直系亲属应当凭本人身份证明、直系亲属关系的有效证明和权利人死亡证明领取。
第十九条 房屋所有权证、房屋他项权证和登记证明是权利人享有房屋权利的证明，记载的事项应当与房屋登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
第二十条 房屋所有权证、房屋他项权证或者登记证明遗失或者灭失的，权利人在公开发行的报纸上刊登遗失声明后，可以向房屋登记机构申请补发。房屋登记机构应当在房屋登记簿上予以记载，并在补发的证书或者登记证明上注明补发。
第二十一条 房屋所有权证、房屋他项权证或者登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发时，应当查验并收回原房屋所有权证、房屋他项权证或者登记证明。
第二十二条 权利人、利害关系人可以依照国家有关规定申请查询、复制房屋登记材料，房屋登记机构应当提供。
第二十三条 房屋登记机构应当按照国家规定的标准收取房屋登记费。
第二十四条 有下列情形之一的，房屋登记机构应当撤销房屋登记并记载于房屋登记簿：
(一)当事人隐瞒真实情况或者提交虚假材料获取房屋登记的;
(二)取得房屋权利的来源依据被依法撤销的;
(三)法律、法规规定的其他情形。
第二十五条 房屋登记机构撤销房屋登记的，应当作出书面决定，并自作出决定之日起十日内直接送达或者邮寄送达原权利人。原权利人收到决定后，应当交回房屋所有权证、房屋他项权证或者登记证明。
因原权利人下落不明或者拒绝接受书面决定的，房屋登记机构可以采取公告的方式送达。
撤销房屋登记的书面决定和公告应当明确交回房屋所有权证、房屋他项权证或者登记证明的期限。逾期不交回的，房屋登记机构应当公告作废。
第二十六条 有下列情形之一的房屋，由房屋登记机构直接登记：
(一)房产行政主管部门直管的;
(二)依法没收归国家所有的;
(三)人民法院裁判归国家所有的;
(四)房屋权利人放弃房屋所有权的;
(五)法律、法规规定的其他情形。
具有前款第(二)、(三)项规定情形的，依法作出没收决定或者裁判的机关应当通知房屋登记机构。
第三章 所有权登记
第一节 初始登记
第二十七条 在国有土地上合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，申请人应当提交下列材料：
(一)申请书；
(二)身份证明或者单位负责人证明、单位资格证明；
(三)国有建设用地使用权证；
(四)建设工程规划许可证；
(五)建筑工程竣工验收报告；
(六)房屋测绘报告；
(七)法律、法规规定的其他材料。
单位在国有土地上合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，还应当提交规划核实证明。对国有土地上新建的商品房，该建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房地产开发企业申请登记。
第二十八条 在宅基地或者其他集体所有建设用地上建造房屋申请房屋所有权初始登记的，申请人应当提交下列材料：
(一)申请书；
(二)身份证明或者单位负责人证明、单位资格证明；
(三)宅基地使用权证或者集体所有建设用地使用权证；
(四)建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证；
(五)房屋测绘报告。
单位按照前款规定提交建设工程规划许可证申请房屋所有权初始登记的，还应当提交规划核实证明。
在宅基地上建造房屋申请房屋所有权初始登记的，还应当提交房屋所在地农村集体经济组织或者村民委员会出具的属于该集体经济组织成员或者村民的证明。
第二十九条 房屋登记机构应当自受理申请之日起三十个工作日内，对符合登记条件的，将申请登记事项记载于房屋登记簿，并向申请人颁发房屋所有权证。
对依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，房屋登记机构只在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋所有权证。
第二节 转移登记
第三十条 经登记的国有土地上的房屋发生下列情形之一，致使所有权发生转移的，申请人应当申请房屋所有权转移登记：
(一)买卖、赠与、互换；
(二)继承、接受遗赠；
(三)法人或者其他组织分立、合并或者破产；
(四)划拨；
(五)房屋分割、合并；
(六)以房屋出资入股；
(七)依照生效的法律文书发生房屋所有权转移的；
(八)法律、法规规定的其他情形。
第三十一条 对国有土地上的房屋申请所有权转移登记的，除提交申请书、身份证明或者单位负责人证明和单位资格证明、房屋所有权证外，并应当按照下列规定提交材料：
(一)买卖的，提交相关的书面合同和完税凭证；买卖的房屋为住宅楼、商住楼的，按国家规定须缴纳公用部位维修基金的，还应当提交公用部位维修基金凭证。
(二)赠与、互换的，提交相关的书面合同和完税凭证。
(三)继承、接受遗赠的，提交人民法院生效的法律文书、公证机构出具的公证书或者其他证明材料;接受遗赠的，还应当提交完税凭证。
(四)法人或者其他组织分立、合并、破产的，提交法人或者其他组织分立、合并、破产的法律文件或者批准文件以及完税凭证。
(五)划拨的，提交批准划拨的文件。
(六)房屋分割或者合并的，提交房屋分割或者合并的协议。
(七)以房屋出资入股的，提交出资入股的有关法律文件和完税凭证。
(八)依照生效的法律文书发生房屋所有权转移的，提交相关的法律文书和完税凭证。
申请人按照前款第(三)项规定提交除人民法院生效的法律文书、公证机构出具的公证书以外的其他证明材料的，房屋登记机构应当按照本条例第十五条规定就申请登记事项进行公告、登记。
第三十二条 对经登记的集体土地上的房屋申请所有权转移登记的，申请人应当提交下列材料：
(一)申请书；
(二)身份证明或者单位负责人证明、单位资格证明；
(三)房屋所有权证；
(四)宅基地使用权证或者集体所有建设用地使用权证；
(五)房屋所有权发生转移的证明材料。
按照国家规定须纳税的，还应当提交完税凭证。
申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织或者村民委员会同意转移的证明。
农村集体经济组织或者村民委员会申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明。
第三十三条 申请集体土地上房屋所有权转移登记，受让人不属于该房屋所在地农村集体经济组织成员或者村民的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构不予办理。
第三十四条 房屋登记机构应当自受理申请之日起三十个工作日内，对符合登记条件的，将申请转移事项记载于房屋登记簿，注销原房屋所有权证，并向取得房屋所有权的权利人颁发房屋所有权证。
第三十五条 房屋所有权转移登记后，房屋权利人应当向国土资源管理部门申请办理建设用地使用权变更登记。
第三节 变更登记
第三十六条 经登记的房屋有下列情形之一，但不发生房屋所有权转移的，权利人应当申请房屋所有权变更登记：
(一)房屋所有权人姓名或者名称改变的；
(二)同一房屋所有权人分割、合并房屋的；
(三)房屋翻建、改建、扩建或者房屋部分拆除、焚毁、倒塌致使房屋面积增加或者减少的；
(四)房屋坐落的街道、门牌号发生改变的；
(五)法律、法规规定的其他情形。
第三十七条 申请房屋所有权变更登记，除提交申请书、身份证明或者单位负责人证明和单位资格证明、房屋所有权证外，并应当按照下列规定提交材料：
(一)房屋所有权人改变姓名或者名称的，自然人应当提交公安机关出具的证明，法人或者其他组织应当提交政府相关部门出具的证明。
(二)同一房屋所有权人分割房屋的，提交房屋测绘报告。
(三)房屋翻建、改建、扩建的，提交房屋测绘报告和建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证；单位提交建设工程规划许可证申请房屋所有权变更登记的，还应当提交规划核实证明。
(四)房屋部分拆除、焚毁、倒塌的，提交房屋测绘报告。
(五)房屋坐落的街道、门牌号发生改变的，提交公安机关出具的证明。因公安机关无档案记载无法出具证明的，房屋登记机构应当进行现场核实。现场核实记录应当作为变更登记的材料。
第三十八条 房屋登记机构应当自受理申请之日起三十个工作日内，对符合登记条件的，将申请变更事项记载于房屋登记簿，并向权利人换发房屋所有权证。
第三十九条 房屋所有权变更登记后，房屋权利人应当向国土资源管理部门申请办理建设用地使用权变更登记。
第四节 注销登记
第四十条 经登记的房屋发生灭失或者房屋所有权人放弃所有权的，房屋所有权人应当申请房屋所有权注销登记。
第四十一条 申请注销登记的，应当提交申请书、身份证明或者单位负责人证明和单位资格证明、房屋所有权证。
第四十二条 因房屋拆迁申请注销登记的，拆迁人应当自与被拆迁人签订房屋拆迁补偿协议之日起三十日内，持拆迁许可证、被拆迁人出具的代为申请房屋注销登记的委托书和房屋所有权证申请办理。
第四十三条 房屋登记机构应当自受理申请之日起三十个工作日内，对符合登记条件的，将申请注销事项记载于房屋登记簿，并注销房屋所有权证。
第四十四条 因人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的征收决定致使房屋所有权灭失的，房屋登记机构应当依据生效的法律文书或者征收决定，将注销事项记载于房屋登记簿，收回原房屋所有权证或者公告作废。
第四章 抵押权登记
第一节 一般抵押权登记
第四十五条 以国有土地上的房屋、在建房屋、预购商品房和以集体土地上的乡(镇)、村企业的厂房等建筑物设定抵押权的，当事人应当申请抵押权登记。
以在建房屋设定抵押权的，仅限于未销售的在建房屋。
以国有土地上的房屋、在建房屋、预购商品房和以集体土地上的乡(镇)、村企业的厂房等建筑物设定抵押权时，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
第四十六条 以国有土地上的房屋申请抵押权登记的，应当提交下列材料：
(一)申请书；
(二)身份证明或者单位负责人证明、单位资格证明；
(三)主债权合同；
(四)抵押合同;
(五)房屋所有权证和国有建设用地使用权证；
(六)房屋抵押范围平面图。
以居民住宅房屋和独立成幢且有多个所有权人的非住宅房屋申请抵押权登记的，可以不提交国有建设用地使用权证。
第四十七条 以国有土地上未销售的在建房屋申请抵押权登记的，应当提交下列材料：
(一)申请书；
(二)单位负责人证明、单位资格证明;
(三)主债权合同；
(四)抵押合同;
(五)国有建设用地使用权证；
(六)建设工程规划许可证；
(七)房屋抵押范围平面图。
第四十八条 以国有土地上预购商品房申请抵押权登记的，应当提交下列材料：
(一)申请书；
(二)身份证明或者单位负责人证明、单位资格证明；
(三)主债权合同；
(四)抵押合同;
(五)经登记备案的商品房预售合同或者预购商品房预告登记证明；
(六)房屋抵押范围平面图。
第四十九条 以集体土地上的乡(镇)、村企业的厂房等建筑物申请抵押权登记的，应当提交下列材料：
(一)申请书；
(二)单位负责人证明、单位资格证明;
(三)主债权合同；
(四)抵押合同;
(五)集体所有建设用地使用权证；
(六)房屋所有权证；
(七)房屋抵押范围平面图。
第五十条 房屋登记机构应当自受理抵押权登记申请之日起十个工作日内，对符合登记条件的，将申请登记事项记载于房屋登记簿并向抵押权人颁发房屋他项权证或者抵押登记证明。
第五十一条 在建房屋在抵押期间竣工的，抵押人在办理房屋所有权初始登记时，房屋登记机构应当在房屋登记簿上载明在建房屋抵押已转为现房抵押，向抵押人颁发房屋所有权证，并向抵押权人换发房屋他项权证。
预购商品房在抵押期间竣工的，抵押人在办理房屋所有权转移登记时，房屋登记机构应当在房屋登记簿上载明预购商品房抵押已转为现房抵押，向抵押人颁发房屋所有权证，并向抵押权人换发房屋他项权证。
第五十二条 抵押人、抵押权人和债务人的名称或者姓名、被担保债权的数额等事项和抵押合同发生变更申请抵押权变更登记的，抵押人和抵押权人应当提交下列材料：
(一)申请书；
(二)身份证明或者单位负责人证明、单位资格证明;
(三)房屋他项权证或者抵押登记证明；
(四)变更抵押权的书面协议。
第五十三条 已登记的抵押权因其主债权转让而转让申请抵押权转移登记的，主债权的转让人和受让人应当提交下列材料：
(一)申请书；
(二)身份证明或者单位负责人证明、单位资格证明;
(三)房屋他项权证或者抵押登记证明；
(四)抵押权发生转移的证明材料。
第五十四条 抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的房屋的，应当征得抵押权人书面同意，并书面告知受让人转让房屋已经抵押的情况。在办理房屋所有权转移登记时，抵押人和抵押权人应当先行办理抵押权注销登记。
第五十五条 有下列情形之一的，抵押人和抵押权人应当申请抵押权注销登记：
(一)主债权消灭;
(二)抵押权已经实现;
(三)抵押权人放弃抵押权;
(四)法律、法规规定的其他情形。
第五十六条 申请抵押权注销登记的，应当提交下列材料：
(一)申请书；
(二)身份证明或者单位负责人证明、单位资格证明;
(三)房屋他项权证或者抵押登记证明；
(四)证明房屋抵押权消灭的材料。
第五十七条 房屋登记机构应当自受理抵押权变更、转移或者注销登记申请之日起十个工作日内，对符合登记条件的，将申请登记事项记载于房屋登记簿。抵押权变更登记、转移登记的，颁发房屋他项权证或者抵押登记证明；抵押权注销登记的，注销房屋他项权证或者抵押登记证明。
第二节 最高额抵押权登记
第五十八条 以国有土地上的房屋、在建房屋、预购商品房和以集体土地上的乡(镇)、村企业的厂房等建筑物设定最高额抵押权的，抵押人和抵押权人应当向房屋登记机构申请最高额抵押权登记。
第五十九条 申请最高额抵押权登记的，当事人应当根据不同情形，分别按照本条例第四十六条、第四十七条、第四十八条、第四十九条规定提交有关材料外，还应当提交下列材料：
(一)最高额抵押合同；
(二)一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他证明材料。
第六十条 对符合设立条件的最高额抵押权登记申请，房屋登记机构应当将抵押人、抵押权人和债务人的姓名或者名称、最高债权额、债权确定的期间、登记时间记载于房屋登记簿，并明确记载其为最高额抵押权。
第六十一条 变更最高额抵押权登记事项以及发生法律、法规规定变更最高额抵押权的其他情形，抵押人和抵押权人应当申请最高额抵押权变更登记。
第六十二条 申请最高额抵押权变更登记的，应当提交下列材料：
(一)申请书；
(二)身份证明或者单位负责人证明、单位资格证明;
(三)房屋他项权证或者抵押登记证明；
(四)最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料；
(五)最高额抵押权发生变更的证明材料。
因最高债权额、债权确定期间发生变更申请变更登记的，还应当提交其他抵押权人书面同意的证明。
第六十三条 最高额抵押担保的债权确定前，最高额抵押权发生转移，申请最高额抵押权转移登记的，转让人和受让人应当提交下列材料：
(一)申请书；
(二)身份证明或者单位负责人证明、单位资格证明;
(三)房屋他项权证或者抵押登记证明；
(四)最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料；
(五)最高额抵押权发生转移的证明材料。
最高额抵押担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，房屋登记机构不予办理最高额抵押权转移登记。当事人另有约定的，应当在办理最高额抵押权确定登记之后，按照本条例第五十三条的规定提交材料，申请抵押权转移登记。
第六十四条 最高额抵押担保的债权依法确定后申请最高额抵押权确定登记的，抵押人和抵押权人应当提交下列材料：
(一)申请书；
(二)身份证明或者单位负责人证明、单位资格证明;
(三)房屋他项权证或者抵押登记证明；
(四)最高额抵押担保的债权已确定的证明材料。
第六十五条 对符合规定条件的最高额抵押确定登记申请，房屋登记机构应当将最高额抵押担保的债权已经确定的事实记载于房屋登记簿。
当事人协议确定或者人民法院、仲裁机构生效的法律文书确定债权数额的，房屋登记机构应当依照当事人一方的申请将债权数额确定的事实记载于房屋登记簿。
第六十六条 最高额抵押权登记后，发生下列情形之一的，抵押人和抵押权人应当持申请书、身份证明或者单位负责人证明和单位资格证明、房屋他项权证或者抵押登记证明以及证明房屋抵押权消灭的材料，申请抵押权注销登记：
(一)主债权消灭;
(二)抵押权已经实现;
(三)抵押权人放弃抵押权;
(四)法律、法规规定的其他情形。
第六十七条 房屋登记机构应当自受理申请之日起十个工作日内，对符合登记条件的，将申请登记事项记载于房屋登记簿，并颁发或者注销房屋他项权证或者抵押登记证明。
第五章 预告登记
第六十八条 有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请预告登记：
(一)预购商品房的;
(二)房屋所有权转让的;
(三)法律、法规规定的其他情形。
第六十九条 预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按约定与预购人申请预告登记的，预购人可以单方申请预告登记。
第七十条 申请预购商品房预告登记的，应当提交下列材料：
(一)申请书;
(二)身份证明或者单位负责人证明、单位资格证明;
(三)已登记备案的商品房预售合同;
(四)当事人关于预告登记的约定;
(五)房屋平面图。
第七十一条 申请房屋所有权转让预告登记的，应当提交下列材料：
(一)申请书;
(二)身份证明或者单位负责人证明、单位资格证明;
(三)房屋所有权转让合同;
(四)房屋所有权证;
(五)房屋所有权转让预告登记的约定。
第七十二条 房屋登记机构应当自受理申请之日起十个工作日内，对符合登记条件的，将申请登记事项记载于房屋登记簿并颁发预告登记证明。
第七十三条 未经预告登记权利人书面同意，对预告登记的房屋进行处分申请房屋登记的，房屋登记机构不予办理。
第七十四条 预告登记后，当事人在办理相应房屋登记时，应一并申请注销预告登记。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应房屋登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第六章 更正登记和异议登记
第七十五条 房屋登记簿记载的权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。
第七十六条 房屋登记簿记载的权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：
(一)申请书；
(二)身份证明或者单位负责人证明、单位资格证明；
(三)证明房屋登记簿记载确有错误的人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书或者行政机关依法出具的证明材料。
房屋登记机构应当依据人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书或者行政机关依法出具的证明材料予以更正，并向权利人换发房屋所有权证、房屋他项权证或者登记证明。
第七十七条 利害关系人申请更正登记的，应当提交下列材料：
(一)申请书；
(二)身份证明或者单位负责人证明、单位资格证明；
(三)证明房屋登记簿记载确有错误的证明材料。
利害关系人提交的证明材料为人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书的，房屋登记机构应当予以更正，并书面通知房屋登记簿记载的权利人。
利害关系人提交其他证明材料，并经房屋登记簿记载的权利人书面同意更正的，房屋登记机构应当予以更正；房屋登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
第七十八条 房屋登记机构应当自受理申请之日起十个工作日内，将申请更正事项记载于房屋登记簿，并向权利人换发房屋所有权证、房屋他项权证或者登记证明。
对申请异议登记的，房屋登记机构应当自受理申请之日起一个工作日内，将申请异议事项记载于房屋登记簿。
第七十九条 异议登记后，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。
第八十条 异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。
权利人处分其房屋权利申请登记，房屋登记机构受理后尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请并书面通知权利人。
第八十一条 异议登记期间，异议登记申请人起诉，人民法院不予受理或者依法驳回其诉讼请求的，权利人可以持登记申请、身份证明或者单位负责人证明和单位资格证、相应的证明文件申请注销异议登记。
第八十二条 异议登记失效后，原申请人以同一理由就同一事项再次提出异议登记的，房屋登记机构不予受理。
第七章 法律责任
第八十三条 对涂改、伪造、变造、非法印制的房屋所有权证、房屋他项权证或者登记证明，房屋登记机构应当依法予以收缴，违法行为人应当承担相应的法律责任。
第八十四条 申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。
第八十五条 房屋登记机构及其工作人员违反本条例规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。
第八十六条 房屋登记机构工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿或者滥用职权、超越职责范围颁发房屋所有权证、房屋他项权证或者登记证明的，依法给予处理;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第八十七条 本条例自2009年5月1日起施行。济南市人民代表大会常务委员会颁布，于1994年1月17日起施行的《济南市城市私有房屋管理办法》和于1994年12月6日起施行的《济南市城市公有房屋管理办法》同时废止。
