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国土资源部


关于土地开发整理工作有关问题的通知

国土资发[1999]358号

各省、自治区、直辖市土地（国土）管理局（厅）、地矿厅（局），计划单列市土地管理局，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团土地管理局：
　　为贯彻落实党中央、国务院有关当前经济工作的一系列政策和部署，调动社会各方面的积极性，加大土地开发整理力度，实现土地开发整理产业化，确保耕地总量动态平衡，促进国民经济增长，在总结各地土地开发整理经验的基础上，现就土地开发整理工作有关问题通知如下：
　　一、建立补充耕地储备制度，做到建设占用耕地先补后占
　　为使建设占用耕地真正做到占补平衡，必须实行建设用地项目补充耕地与土地开发整理项目挂钩的制度。在进行耕地后备资源调查，符合土地利用总体规划及土地开发整理专项规划的基础上，经过论证审查，确定补充耕地的土地开发整理项目，按不同规模建立国家、省（自治区、直辖市）、市（地）、县（市）各层次的项目库。制定建设用地项目补充耕地方案时，可在项目库里筛选。有条件的地区，运用土地开发整理资金，可以先行组织实施开发整理项目，储备补充的耕地。
　　建设用地项目占用耕地时，建设单位确实没有条例开垦或者开垦的耕地不符合要求的，按规定标准缴纳耕地开垦费，可以购买储备的耕地补偿指标，实现先补后占。土地开发整理项目增加的耕地相应核减，并反映在土地利用现状图上。收取的耕地开垦费用于新的土地开发整理项目，形成从项目组织实施到补充耕地储备，向建设项目提供补充耕地，资金回收后再投入新项目滚动开发整理的循环运行机制。
　　二、实行土地置换政策，促进农村土地整理和土地复垦
　　各地要按照土地利用总体规划和村镇规划的要求，对田、水、路、林、村进行综合整治，积极推进农村土地整理。凡有条件的地方，要促进农村居民点向中心村和集镇集中、乡镇企业向工业小区集中。在向中心村、集镇和乡镇工业小区集中时，要严格按照土地利用总体规划，在规划确定的建设用地区内选址。新址占地面积应少于旧址面积，不得占用基本农田，确需占用其他耕的，经县级以上土地行政主管部门调查核实和批准，可以与腾出来的旧址整理后增加的耕地进行置换，保证耕地面积不减少，并力争有所增加，质量有所提高。实行这种方式置换的，其建设用地可以不占用年度建设占用耕地计划指标。
　　为支持国有企业改革，减轻企业经济负担，在征得农村集体经济组织同意，并经县级以上土地行政主管部门批准，国有工矿企业可以用复垦原有国有废弃地增加的数量和质量相当的耕地，置换因生产被破坏的农村集体耕地，原土地权属相应转移。置换后，被破坏的集体耕地属国家所有，不再征用，也不占当年建设占用耕地计划指标，但需纳入土地复垦计划。
　　三、执行好“百分之六十折抵”政策，鼓励投资者整理土地
　　各地要正确理解和执行《土地管理法实施条例》第十八条关于“土地整理新增耕地面积的百分之六十可以用作折抵建设占用耕地的补偿指标”的规定和《关于贯彻执行〈土地管理法〉和〈土地管理法实施条例〉若干问题的意见》（国土资厅发[1999]97号）的精神。“建设占用耕地补偿指标的折抵”，必须在县级以上人民政府土地行政主管部门统一组织下，按土地利用总体规划和土地利用计划进行。
　　地方各级土地行政主管部门也可在上级分配下达的建设占用耕地指标内，预留少量的指标，统一掌握，用于奖励土地管理新增耕地多的地区。即实现耕地占补平衡的地区，可以用通过土地整理新增耕地面积的百分之六十指标，向上级土地行政主管部门申请一定数量的预留建设占用耕地指标，用于本地区必需的非农建设。但必须按规划用地，并要严格检查，适当控制。
　　四、多方筹集资金，推进土地开发整理产业化
　　各地要积极疏通资金渠道，争取筹集更多的土地开发整理资金。要按照财政部、国土资源部颁发的《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》（财综字[1999]117号）的要求，积极协调有关部门，制定地方留成部分具体使用管理办法，保证上述资金专款用于耕地开发和土地整理；要制定本地区耕地开垦费、土地复垦费具体征收使用管理办法，确保建设项目补充耕地资金落实；要积极引进利用外资，开展土地开发整理的国际合作；同时可利用信贷资金，并制定优惠政策，吸引其它社会资金投入土地开发整理。
　　各地在政府机构改革中，按照职能转变、政事分开、政企分开的原则，可成立土地开发整理专门机构，在政府主管部门的指导下，具体负责土地开发整理项目的组织实施。鼓励土地开发整理专门机构多方筹集资金，实行企业化经营，同时引入市场机制，通过招标、协议、合资、合作等方式调动公司、企业、其它经济组织和个人对土地开发整理投入的积极性，逐步形成土地开发整理的市场化、产业化。可采取将土地使用权确定给开发整理土地的单位或个人（包括国有企业及下岗分流人员）使用、新增耕地减免有关税费等优惠政策，鼓励开发整理土地。国家允许在县（市）或市（地）之间，进行易地开发整理土地，但必须依据当地土地利用总体规划和年度土地开发整理计划，在上级土地行政主管部门统一组织下进行。
　　五、采取有力措施，进一步规范土地开发整理管理工作
　　各地要按照国土资源部《关于进一步加强土地开发整理管理工作的通知》（国土资发[1998]166号）的要求，进一步规范土地开发整理管理工作。凡土地开发整理项目都要做好可行性研究论证和项目规划设计工作，必须符合土地利用总体规划，严格禁止开发不宜开发的土地资源。农业综合开发、“四荒”资源开发利用、小流域综合治理等涉及的土地开发，必须依照《土地管理法》第三十九条、第四十条和《土地管理法实施条例》第十七条以及地方土地管理法规规定的程序和权限报经批准。通过招标、协议等方式委托土地开发整理专门机构或单位具体实施的项目，必须签订土地开发整理合同，明确双方的权利和义务。土地整理、复垦中的土地置换和耕地补偿指标的有偿转让，均需按照有关规定对新增耕地面积和质量进行验收确认，以防止弄虚作假。要做好土地开发整理前土地权属、界址、面积的界定和开发整理后土地权属的调整、变更调查登记等工作，切实保护土地权利人的合法权益，避免产生土地权属纠纷。
　　各省、自治区、直辖市土地行政主管部门要加强对土地开发整理工作的组织领导，不断深入 探索，总结经验，树立典型。在基础条件好、具有一定代表性的地区，可建立土地开发整理示范区，但要坚持高起点、高标准、高水平，使其具有生命力，真正起到示范作用，防止一哄而起。对于国土资源部设立的示范区和国家投资的土地开发整理重点项目，包括农业综合开发土地复垦项目，有关地区要经常给予指导，重点增加投入，搞好基础建设，确保预期效益，以带动其他地区的土地开发整理工作。

国土资源部
一九九九年十月十八日


中国人民建设银行


颁发《关于出售国有小型企业产权的暂行办法》
中国人民建设银行



有计划有步骤地出售国有小型企业产权，是调整所有制结构和深化企业改革的一项重要内容。为了积极稳妥地推进国有小企业产权的出售工作，特制定本办法。
一、本办法所指的国有小企业的划分标准，原则上按照国务院1984年9月18日批转财政部《国营企业第二步利改税试行办法》中关于国营小企业的标准划分。
二、出售国有企业产权，应由各级政府的国有资产管理部门负责。在目前尚未建立国有资产管理部门的地方，哪些小企业产权需要出售，应按照企业隶属关系，由财政部门会同企业主管部门报同级政府作出决定。事先应征求企业经营者和职工代表大会的意见，做好职工的思想工作，减
少不必要的震荡和损失。
三、要搞好出售企业产权的组织，协调和指导工作。有条件的地方还可以组建企业拍卖市场或产权交易市场。
四、国有小企业的产权原则上都可以出售。当前，出售的重点是下列三种类型的企业产权：
1 、资不抵债和接近破产的企业；
2 、长期经营不善，连续多年亏损或微利的企业；
3 、为了优化结构，当地政府认为需要出售产权的企业。
已经实行承包或租赁的企业，一般应在承包或租赁期满后再行出售产权。对经营不善或确有必要出售的承包或租赁企业，应按法律程序，先中止承包或租赁合同，再进行出售。
五、国有小企业可以整体拍卖的形式出售产权，资产数额较大的小型工业企业，可以折股分散出售。
六、国有小企业产权的购买者，可以是国内全民所有制企业、集体所有制企业、乡镇企业、“三资”企业。私营企业、合伙团体和个人。
七、提倡跨地区、跨行业、跨部门进行企业产权买卖，以促进一些企业和有关组织运用自己的资金、技术和管理的优势，去购买和经营被出售的企业。
八、对被出售企业的资产（包括无形资产）要认真进行清查评估。由卖方所有者代表委托会计师事务所、审计事务所或组织专门小组，对被出售企业的财产进行全面清查核实和资产评估，并根据评估的资产价值、供求状况等因素，由资产所有者代表提出出售底价。
九、资产评估可以采取以下三种办法：
1 、成本法，即按资产全新情况下的现价或重置成本， 减去已使用年限的折旧来确定被评估资产的价值；
2 、市场法， 即按照市场上近期发生的类似资产的交易价来确定被评估资产的价值；
3 、收入法，即按预期利润率计算的现值来确定被评估资产的价值。
这三种办法可以互相检验，也可以单独使用。确定底盘价格前，要对被出售企业原有债权债务进行清理，随企业出售转移给购买企业的单位或个人，并由有关方面重新签订合同予以确认。
十、被出售企业产权价格的确定，要遵循以下原则：
1 、要保证国家财产不受损失，防止贱价甩卖和泄漏底价；
2 、底盘价格的确定应简便易行、公平合理；
3 、成交价格要在公开竞争中形成，禁止私下交易。
十一、被出售企业原租用的国有房产，征得房管部门同意后，可一并出卖。土地使用权经土地管理机关批准，也可以有偿转让，土地使用期限，按国家有关规定和企业不同情况确定。一并出卖国有房产与土地使用权有偿转让的，要相应增加出售底价。
十二、购买企业的资金来源：个人、合伙和私营企业购买时，谁购买谁出资；全民所有制企业或城乡集体所有制企业，凡是按国家规定可自主支配的资金都可用来购买其他企业。
购买者原则上应一次付清价款。如数额较大，一次付清确有困难的，在取得担保的前提下，可以分期付款。分期付款的期限不得超过3 年， 第一次交款数额不得低于出售价款的30％，欠交的部分应参照银行贷款利率交付利息。
十三、出售国有小企业所得净收入（包括利息收入），除国务院另有规定外，由国有资产管理部门组织解缴国库，尚未建立国有资产管理机构的地方，由财政部门组织入库，均作为专项资金，纳入预算管理。
十四、对被出售企业的退休职工有两种安置办法：一是购买方以接受全部退休职工作为条件，在确定底盘价格时考虑这一因素：二是按照历史有关数据，确定退休职工享受退休待遇的平均年限、人均年限退休金，计算出退休职工劳保所需的费用总额，在确定企业产权出卖价格中考虑这
一因素，由购买方分期向社会保险机构交纳劳保统筹资金，企业退休职工的劳保费用即由社会保险机构负责支付。一般原则是，购买方是全民所有制或集体所有制企业的，宜采用第一种办法；购买方是合伙、个人和私营企业的，宜采用第二种办法。
十五、被出售企业在职职工的安置，要实行双向选择的原则。职工或走或留应在成交过程中达成协议。未被购买方录用及自愿离职的职工3 个月内的工资和其它福利待遇不变，由购买方负责，所需费用支出可在确定价格时考虑这一因素。未被录用的职工，商请当地劳动部门帮助安排
。
十六、企业出售过程中，被出售企业原领导班子和职能部门应坚守岗位，确保国有资产不受损失，并配合有关部门做好职工思想工作和资产清理，不得私分公物，滥发奖金、实物。企业出售后，原领导班子成员可由购买方重新聘任，未被聘任的，视同一般职工，由购买方或当地劳动人
事部门统一安排。
十七、企业出售成交后，买卖双方要签订契约,并进行公证,办理产权和土地使用权转移手续。契约的内容包括：企业概况、出卖价格、付款方式、原有债权债务处理、退休及在职职工安置办法以及双方商定的其他事项。
十八、企业出售成交后，购买方应向工商行政管理部门申报换发执照，其所有制性质随购买方的所有制性质而定，并按重新确定的所有制性质实施管理。
十九、企业出售成交后，购买方若要改变经营范围和经营方向，要经政府有关部门审批。
二十、各级政府管理部门，对通过出售转为个人或合伙经营的小型企业，不得歧视，要积极引导，通过定期发布市场信息、传达国家的有关方针、政策，将其纳入正常的生产经营轨道。
二十一、外商、侨商、港澳台胞购买国有小企业，除商业企业和国家另有规定者外，可参照本暂行办法执行。
二十二、出售国有小企业产权的有关财务处理办法，由财政部另行规定。
二十三、各地可参照本暂行办法，制定具体的实施办法。




1989年2月19日