最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
最高人民法院
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）
法释〔2009〕8号
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人
民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。
第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。
第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。
第十三条 本解释自2009年10月1日起施行。
本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
北京市人才市场中介服务机构管理实施细则
北京市人事局
关于印发《北京市人才市场中介服务机构管理实施细则》的通知
京人发〔2001〕107号
各区、县人事局，市政府各委、办、局、直属机构、总公司、人民团体、高等院校人事（干部）处，各人才市场中介服务机构：
为贯彻落实人事部、国家工商行政管理总局制定的《人才市场管理规定》，加强对我市人才市场中介服务机构的管理，维护人才市场秩序，保护各类人才、用人单位和人才市场中介服务机构的合法权益，根据《人才市场管理规定》、《北京市人才市场管理条例》和《北京市人才市场中介服务机构管理办法》，现将我局制定的《北京市人才市场中介服务机构管理实施细则》印发给你们，请认真贯彻实施。
二ＯＯ一年十月二十五日
北京市人才市场中介服务机构管理实施细则
第一条 为了加强对人才市场中介服务机构的管理，促进人才市场中介服务机构的规范化建设，保护用人单位、人才和人才市场中介服务机构的合法权益，根据《人才市场管理规定》、《北京市人才市场管理条例》（以下简称《条例》）和《北京市人才市场中介服务机构管理办法》（以下简称《管理办法》）及国家和本市的有关规定，制定本细则。
第二条 本细则适用于本市行政区域内已领取《北京市人才市场中介服务许可证》（以下简称《许可证》）的人才市场中介服务机构（含分支机构，下同）。
第三条 人才市场中介服务机构从事人才市场中介服务活动，应当遵守有关法律、法规和规章，遵循公开、诚实信用原则。
第四条 人才市场中介服务机构的设立、登记事项变更、年审、注销等事宜可实行互联审批制度，申报单位可通过互联网下载、填写有关申报表格和材料。
第五条 《许可证》是人才市场中介服务机构开展人才市场中介服务业务的合法凭证，其正本应置于服务场所醒目位置。除人才市场管理部门可依照法定程序扣缴或吊销外，其它任何单位和个人无权收缴、扣押和毁坏。
《许可证》遗失或者毁坏的，人才市场中介服务机构必须在人才市场管理部门指定的报刊上声明作废，按有关规定申请补领。
第六条 人才市场中介服务机构登记事项发生变更，应当申请变更登记，并提交以下材料：
（一）机构法定代表人（负责人）签署的《北京市人才市场中介服务机构变更申请表》；
（二）与变更事项有关的证明材料。
第七条 人才市场中介服务机构申请注销登记，应当提交以下材料：
（一）机构法定代表人（负责人）签署的申请注销报告；
（二）法院破产裁定、本单位依有关规定作出的决议或决定、行政机关责令停止人才市场中介服务活动的证明文件；
（三）经确认合法的清算报告；
（四）《许可证》正本、副本。
第八条 经人才市场管理部门核准注销登记，人才市场中介服务机构终止。
人才市场中介服务机构的注销登记情况由市人事局统一发布公告。
第九条 人才市场中介服务机构凡设立分支机构，必须报分支机构所在地的区、县人事局初审同意后报市人才市场管理部门核发分支机构《许可证》。
人才市场管理部门应当在接到申请材料之日起10日内对经审查符合规定条件的，予以核发分支机构《许可证》；对不符合条件的不予设立，并向申请单位说明理由。
第十条 人才市场中介服务机构申请设立分支机构，应当具备下列条件：
（一）属依法成立具有法人资格且专用基金积存在50万元以上；
（二）成立时间在三年以上，有效人才供求信息储备在1000条以上；
（三）最近3年内无重大违法行为；
（四）工作人员在20人以上，其中取得人才市场中介服务资格证书的人员不少于90％；
（五）分支机构专职工作人员不少于５人，并取得人才市场中介服务资格证书。
第十一条 人才市场中介服务机构申请设立分支机构，应当提交以下材料：
（一）可行性申请报告；
（二）《北京市人才市场中介服务机构分支机构登记申请表》；
（三）《管理办法》规定的材料。
第十二条 分支机构开展人才市场中介服务业务的法律责任由其所隶属的法人单位承担。
第十三条 凡领取《许可证》的人才市场中介服务机构，须按规定参加年审。年审的内容包括：机构基本情况，业务开展情况，《许可证》登记事项执行和变更情况以及遵纪守法情况。
分支机构的年审，由其所隶属的法人单位负责。
第十四条 人才市场中介服务机构年审的基本程序是：
（一）人才市场中介服务机构申领、填写、报送《北京市人才市场中介服务机构年审报告书》（以下简称《年审报告书》）及其它有关材料；
（二）市人事局在规定时间内审核年审材料；
（三）市人事局在通过年审的人才市场中介服务机构的《许可证》上加盖年审戳记，发还《许可证》；未通过年审的，作出相应处理；
（四）市人事局统一发布年审情况通告。
第十五条 人才市场中介服务机构年审时间为每年1月1日至3月31日，受理年审材料的最后期限为3月15日。
第十六条 凡在当年6月30日前领取《许可证》的人才市场中介服务机构，参加本年度年审；凡7月1日至12月31日领取 《 许可证》的机构，参加下年度年审。
第十七条 人才市场中介服务机构参加年审须提交下列材料：
（一）《年审报告书》；
（二）《许可证》正、副本；
（三）年度内开展人才市场中介服务活动的资产负债表和损益表；
（四）人才市场管理部门要求提交的其它材料。
第十八条 人才市场中介服务机构在年审期间可照常开展业务。人才市场管理部门自受理年审材料之日起，须在10个工作日内做出明确答复。
第十九条 人才市场中介服务机构有下列情形之一的，不得通过年审，并自接到人才市场管理部门通知之日起停止人才市场中介服务活动：
（一）在年审中隐瞒实情，弄虚作假的；
（二）年度内有违法、违章行为正在审查处理中尚无结论的；
（三）场所、设施、工作人员等登记事项发生变化未办理变更手续或变更后达不到法规规定条件的；
（四）年度内未开展人才市场中介服务业务的；
（五）国家及本市规定的其它情况。
第二十条 违反本细则的，按国家及本市的有关规定予以处罚。
第二十一条 本细则自发布之日起施行。
