泸州市人民政府关于批转《泸州市物业服务收费管理办法》的通知
四川省泸州市人民政府
泸市府函〔2007〕81号
泸州市人民政府关于批转《泸州市物业服务收费管理办法》的通知
各区、县人民政府，市级各部门：
市物价局、市规划建设局《泸州市物业服务收费管理办法》已经市政府第2次常务会议讨论通过，现批转你们，请结合实际认真贯彻执行。
二○○七年七月十五日
泸州市物业服务收费管理办法
市物价局 市规划建设局
第一章 总 则
第一条 为规范物业服务收费行为，维护正常的价格秩序，保障业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理事业的健康发展，依据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《四川省物业服务收费管理细则》等有关法律、法规、规章，特制定本办法。
第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第三条 本办法适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册，建设行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理提供服务的收费行为。
第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第二章 物业服务收费管理
第五条 市物价局会同市建设行政主管部门负责泸州市三区范围内物业服务收费的监督管理和对各县物业服务收费监督管理的指导工作；各县价格主管部门会同同级建设行政主管部门负责本县区域内物业服务收费的监督管理工作。
第六条 物业服务收费应当遵循费用与服务等级水平相适应的原则，合理、公开。
第七条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅物业服务收费实行政府指导价，普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价。普通住宅范围由建设行政主管部门依照相关规定进行认定。
第八条 物业服务收费贯彻按质论价、优质优价原则。政府指导价的物业管理服务收费实行服务等级定价制度。服务等级根据物业管理企业为业主提供的服务项目、服务质量、服务深度等因素确定。
第九条 市、县价格主管部门会同同级建设行政主管部门根据物业管理企业提供的服务等级标准等因素，结合成本监审情况，制定、调整普通住宅物业管理各服务等级的政府指导价标准，并定期向社会公布。
第十条 前期物业服务收费按规定实行招投标，其服务内容、服务标准、服务等级、物业收费标准、计费方式及计费起始时间等内容在招投标文件中予以明确，开发建设单位在售房前应与中标物业管理企业签订前期物业服务协议，前期物业服务协议应作为房屋销（预）售合同的附件内容。
第十一条 前期物业服务结束后的普通住宅物业服务收费，根据各服务等级的政府指导价标准，由业主委员会经业主大会同意后，与物业管理企业在物业服务合同中约定具体的收费标准。
第十二条 对不具备聘请专业物管企业实施物业管理的分散居民住宅楼，可由街道社区牵头组织成立社区物管，物业服务内容、项目、收费标准（参照最低服务等级和指导价标准）由社区物管与业主在签订的物业服务合同中自主协商约定。
第十三条 服务等级原则上每年由物业管理企业负责组织业主测评一次，业主委员会监督测评情况。经测评多数业主不满意的，物业管理企业应予以整改。
第三章 物业服务项目和服务成本
第十四条 物业服务项目包括：
（一）房屋共用部位、共用设施、设备的使用管理和维护，指负责管理范围内供配电、给排水、消防、水泵、公共卫生间、公共照明等设施设备的日常维修和保养。
（二）物业区域的清洁服务、生活垃圾清运，指包括区域内道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道等公共部位的清扫保洁和生活垃圾清运。
（三）公共绿地、花草树木的养护管理，指负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种，保持环境优美。
（四）物业区域的公共秩序维护和安全防范，指按相应服务等级要求实施保安值班巡视制，负责管理区域内公共安全秩序的维护。
（五）车辆停放秩序及公共场地秩序管理，指做到车辆停放有序，有明显的车辆行走、停放标志，机动车、非机动车分别指定场地停放，无乱停乱放现象。
第十五条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，指物业管理企业按规定发放给在物业区域内服务的从业人员的工资总额（包括基本工资、奖金和津贴等）及按规定提取的福利费、缴纳的各项社会保障费支出。社会保障费包括医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费和住房公积金等。
（二）物业共用部位、共用设施、设备的日常运行、维护费用，指为保障物业管理区域内消防、排污、监控、道路、照明等共用部位的正常运转、维护保养所需的日常运行费用；不包括保修期内的维修费、应由物业维修专项资金支出的中修、大修和更新、改造费用。
（三）清洁卫生费用，指公共区域卫生清扫、经常性的保洁所需费用，包括购置工具、劳保用品、消毒费、化粪池清掏、清洁用料、垃圾清运、环卫所需等其他费用。
（四）绿化养护费用，指管理、养护绿化设施的费用，包括绿化工具购置费、农药化肥费、补苗费、花草修剪、绿化用水等。不包括开发商支付的种苗种植费和前期维护费。
（五）公共安全秩序维护费用，包括器材装备费、保安人员人身保险费和由物业管理企业支付的保安服装费等。
（六）办公费用，指物业管理企业为保障维护区域正常的物业管理活动而用于办公所需的费用，包括办公用品费、交通费、水电费、通讯费、书报费、符合规定的管理费分摊、财务费用等其它费用。
（七）物业管理企业固定资产折旧，指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指属于物业管理企业的资产，在物业服务区域拥有的与物业服务直接相关的使用年限在一年以上的资产，包括办公用房、交通工具、通讯设备、办公设备、工具维修设备及其他设备等。不属于物业服务主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产。固定资产折旧按照《企业财务通则》规定年限的中值采用年限平均法计提。产权属业主所有的物业服务用固定资产不得计提折旧。闲置固定资产不得提取折旧。固定资产提足折旧后，不论是否能继续使用，均不再提取折旧；提前报废的固定资产，也不再补提折旧。
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，指物业管理企业为物业区域办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业管理企业与保险公司签定的保险单和所交纳的保险费为准。
（九）经业主同意的其它费用，指按规定程序，经业主委员会或业主大会同意由物业服务费开支的费用。
第十六条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过专项维修资金列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第四章 物业服务收费及计费形式
第十七条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式确定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指物业服务资金中除按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者补足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十八条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费用属于代收性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业资金的收支情况进行审计。
物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务费用年度预决算，并必须做到每半年公布一次物业服务费用的收支情况。
第十九条 实行政府指导价的物业服务收费，由业主和物业管理企业按照市、县价格主管部门会同同级建设行政主管部门制定的指导价标准，在物业服务合同中约定服务等级和收费标准。同时，应将物业服务等级内容及收费标准报同级价格、建设行政主管部门备查。
第二十条 实行市场调节价的物业服务收费，由物业管理企业依据服务成本与业主在物业服务合同中协商约定，并将收费项目和收费标准报同级价格主管部门备案。
第二十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
第五章 实 施
第二十二条 物业管理企业在物业服务中应遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的等级服务。
第二十三条 业主应当按照服务合同约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应负责督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
第二十四条 纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第二十五条 业主、使用人自办理物业交付使用手续之日起，应按物业服务合同约定的时间交纳物业服务费用。物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人按约定交纳，但业主负最终交纳责任。物业服务收费按法定产权面积计算（以房屋产权证登记建筑面积计费，未办产权证的以售房合同建筑面积计费），一般按每月每平方米计收。除另有约定外，不得提前预收。
第二十六条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第六章 相关价格、收费管理
第二十七条 物业区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受相关企业委托代为收缴的，不得向业主收取手续费等额外费用。由物业管理企业负责代收的，应按月将代收的水、电、气费及分摊明细情况及时进行公布，并接受业主的查询、监督。
第二十八条 物业区域内取得资质的停车场，车辆停放服务费实行政府指导价，按规定报价格主管部门审批。对没有取得资质的停车场，其收费标准由停车场产权所有者与业主协商确定，但不得高于政府指导价标准。对利用物业共用部位进行临时停车收费的，收费标准由业主大会或业主委员会商物业管理企业确定，但收费标准不得高于政府指导价标准。
进入物业区域内临时停车对下列情形不得收取机动车停放服务费：
（一）执行公务的军用车辆和警用车辆；
（二）正在执行任务的供水、供电、供气等抢险工程特种车辆；
（三）进入物业区域临时上下客的出租车辆。
第二十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主委员会和物业管理企业的同意，并按照规定办理有关手续后才能进行。所得收益属业主所有，主要用于补充专项维修资金（产权属物业管理公司的除外），也可按照业主大会的决定使用。
第三十条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第七章 监督与检查
第三十一条 物业服务收费实行明码标价制度。物业管理企业必须将收费项目、收费标准和提供相应的服务内容、服务质量等在物业区域内的显著位置按统一格式上墙公示。
第三十二条 物业管理企业在接受物业管理委托服务活动中，必须和业主委员会或业主签订物业服务合同，明确收费标准和服务内容，并严格按合同的约定提供服务并收取费用。
第三十三条 对违反本办法规定的行为，由价格主管部门和建设行政主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、国务院《物业管理条例》等有关法律法规定予以处罚。
第八章 其 他
第三十四条 本办法由泸州市物价局、泸州市规划建设局负责解释。
第三十五条 本办法自发布之日起30日后施行。
山东省沿海船舶边防治安管理条例
山东省人大常委会
山东省沿海船舶边防治安管理条例
2011年1月14日山东省第十一届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过
第一章总则
第一条为了加强沿海船舶边防治安管理，维护沿海边防治安秩序，保障出海人员的合法权益，促进沿海地区经济社会发展，根据有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条本条例适用于本省海域内停泊、航行和作业的各类船舶的边防治安管理。军用船舶、公务船舶以及法律、行政法规另有规定的其他船舶除外。
第三条沿海船舶边防治安管理工作坚持积极预防、依法管理、依靠群众、教育与处罚相结合的原则。
第四条省以及沿海地区设区的市、县（市、区）人民政府应当加强对沿海船舶边防治安管理工作的领导，建立健全执法协调机制和安全防范制度，及时研究解决工作中的重大问题。
第五条公安边防机关是沿海船舶边防治安管理的主管部门。
海洋与渔业、交通运输、海事、海关等部门在各自职责范围内配合做好沿海船舶边防治安管理工作。
第六条省以及沿海地区设区的市、县（市、区）人民政府应当对公安边防机关海上执法给予经费支持，保障开展日常执法执勤工作，并逐步提高海上执法船舶装备水平。
第二章出海边防证件管理
第七条出海船舶和出海生产作业人员，应当按照国家有关规定向船籍港或者船舶所在地公安边防机关申请办理出海边防证件。
公安边防机关按照国家有关规定发放出海边防证件，应当简化手续，为申领人提供方便；对符合要求能够当场办理的，应当当场办理。
第八条出海船舶和出海生产作业人员应当随船携带出海边防证件并妥善保管，不得涂改、伪造、冒用、出借；证件丢失或者损毁的，应当及时申请补办。
第九条出海船舶进行更新改造或者改变用途、买卖、转让、租借、报废、灭失的，应当在依法办理有关手续后十五日内向原发证的公安边防机关申请办理出海边防证件变更或者注销手续。
出海生产作业人员发生变更的，应当在出海作业前向公安边防机关申请办理出海边防证件变更手续。
第十条下列人员申领出海边防证件，公安边防机关不予办理：
（一）未满十六周岁的；
（二）是刑事案件的被告人或者犯罪嫌疑人的；
（三）被判处管制、有期徒刑缓刑以及假释、保外就医的；
（四）因走私、偷越国（边）境等违法犯罪行为被处理过的；
（五）被吊销出海边防证件未满六个月的；
（六）其他不宜出海从事生产作业的。
第三章出海船舶和人员管理
第十一条公安边防机关应当开展经常性的边防治安管理宣传活动，并利用伏季休渔等船舶归港时机，对出海人员集中进行相关法律知识教育。
第十二条在出海船舶集中停泊的地点，可以根据需要建立船舶治安管理群众组织，配备协管人员，并在当地公安边防机关指导下开展服务与管理工作。
第十三条船舶修造企业或者个人建造、改造、拆解出海船舶，应当在依法办理有关手续后五日内报所在地公安边防机关备案。
第十四条未按照规定编刷船名、船号或者船名、船号模糊不清以及擅自拆换、遮盖、涂改、伪造船名、船号的船舶，禁止出海。
第十五条出海船舶进出港口、码头或者其他停泊点，除依法办理船舶签证手续外，还应当向公安边防机关申请办理边防进出港查验手续。
第十六条未经有关部门批准，出海船舶和人员不得进入国家禁止或者限制进入的海域、岛屿以及临时性警戒区域，不得擅自搭靠外国籍或者香港、澳门特别行政区以及台湾地区的船舶。
因紧急避险或者不可抗力发生前款规定情形的，应当在原因消除后立即离开，并在二十四小时内向公安边防机关报告。
第十七条在海上拣拾到船舶、渔具、养殖物资等物品的，应当及时返还权利人；无法返还的，报告或者上缴公安边防机关。公安边防机关应当及时查明权属，返还权利人；不能查明权属的，依法予以拍卖或者变卖，所得款项上缴国库。
第十八条发生海事、渔事纠纷或者其他纠纷，各方应当协商解决或者报告有关部门依法处理，任何一方不得扣押他方人员、船舶或者其他财物。
第十九条出海船舶、人员不得有下列行为：
（一）携带毒品、非法宣传品等违禁物品；
（二）非法携带枪支弹药、管制器具以及爆炸、剧毒、放射性等管制物品；
（三）非法使用爆炸、毒害等危害公共安全的方式作业；
（四）损毁海底电缆、管道和海上航标、浮标等公共设施；
（五）非法进入或者组织他人非法进入他国海域；
（六）盗采海砂或者非法打捞海底文物、沉船沉物；
（七）非法拦截、强行靠登、冲撞或者偷开他人船舶；
（八）破坏、盗窃他人养殖设施和产品；
（九）强行收购、兜售、索要、交换渔获物或者其他物品；
（十）其他违法犯罪行为。
第二十条公安边防机关应当与交通运输、海洋与渔业、海事、海关、外事等部门建立信息共享、执法联动工作机制，依法打击违法犯罪活动，及时处置海上紧急事件，共同维护沿海边防治安秩序。
公安边防机关发现出海船舶或者人员有违反渔政管理、海上交通管理、海事管理、海关监管等行为的，应当先行予以制止，并通知或者移送有关部门依法处理。
第四章法律责任
第二十一条违反本条例，有下列情形之一的，由公安边防机关处以警告或者二百元以上一千元以下罚款：
（一）出海船舶、出海生产作业人员未按照规定携带出海边防证件的；
（二）出海生产作业人员发生变更未按照规定向公安边防机关申请办理变更手续的；
（三）出海船舶进出港口、码头或者其他停泊点，未按照规定向公安边防机关申请办理边防进出港查验手续的。
第二十二条违反本条例，有下列情形之一的，由公安边防机关处以一千元以上五千元以下罚款：
（一）出海生产作业人员未按照规定申领出海边防证件的；
（二）出海船舶未按照规定编刷船名、船号或者船名、船号模糊不清出海的；
（三）出海船舶、人员因紧急避险或者不可抗力，进入国家禁止或者限制进入的海域、岛屿、临时性警戒区域以及搭靠外国籍或者香港、澳门特别行政区和台湾地区的船舶，未按照规定向公安边防机关报告的；
（四）船舶修造企业或者个人建造、改造、拆解出海船舶，未按照规定报所在地公安边防机关备案的。
第二十三条违反本条例，出海船舶有下列情形之一的，由公安边防机关处以三千元以上一万元以下罚款：
（一）未按照规定申领出海边防证件的；
（二）进行更新改造或者改变用途、买卖、转让、租借、报废、灭失，未按照规定向公安边防机关申请办理变更或者注销手续的。
第二十四条违反本条例，出海船舶或者人员有下列情形之一的，由公安边防机关处以五千元以上三万元以下罚款，对直接责任人员可以并处吊销出海边防证件：
（一）擅自拆换、遮盖、涂改、伪造船名、船号出海的；
（二）未经批准进入临时性警戒区域经劝阻拒绝驶离的；
（三）擅自搭靠外国籍或者香港、澳门特别行政区以及台湾地区船舶的。
第二十五条违反本条例，出海船舶或者人员有下列情形之一的，由公安边防机关处以一万元以上五万元以下罚款，有违法所得的，没收违法所得，对直接责任人员可以并处吊销出海边防证件：
（一）非法扣押他人的；
（二）非法扣押他人船舶或者其他财物的；
（三）非法使用爆炸、毒害等危害公共安全方式作业的。
第二十六条违反本条例，非法进入或者组织他人非法进入他国海域的，由公安边防机关处以一万元以上五万元以下罚款；有违法所得的，没收违法所得，并处违法所得三倍以下罚款，对直接责任人员并处吊销出海边防证件；情节严重的，可以并处没收船舶。
第二十七条违反本条例，盗采海砂或者非法打捞海底文物、沉船沉物的，由公安边防机关收缴盗采、打捞设施设备和非法获取的财物；作案两次以上或者具有以暴力手段妨碍执行公务等严重情节的，收缴作案船舶。
第二十八条对违反本条例的其他行为，法律、行政法规已有处理规定的，适用其规定。
第二十九条公安边防机关的处罚权限：
（一）公安边防派出所可以作出警告、五百元以下罚款的处罚；
（二）公安边防大队、海警大队可以作出警告、二万元以下罚款的处罚；
（三）公安边防支队、海警支队可以作出警告、罚款、没收违法所得、没收船舶、吊销出海边防证件的处罚。
第三十条对违反本条例的出海船舶或者人员，当场不能按照法定程序作出处罚决定且事后难以执行的，公安边防机关可以暂扣船舶。
决定暂扣船舶的，经县级以上公安边防机关主要负责人批准后实施；处罚决定执行后，公安边防机关应当立即解除暂扣措施。暂扣船舶最长不得超过三十日。
第三十一条公安边防机关及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章附则
第三十二条本条例下列用语的含义：
（一）船籍港，是指船舶办理所有权登记的港口。
（二）船舶所在地，是指船舶所有人户籍所在地、船籍港所在地或者船舶经常停靠地。
（三）沉船沉物，是指沉没于海域水面以下或者淤埋海底泥面以下的各类船舶和器物，包括沉船沉物的主体及其设备、所载的全部货物或者其他物品。
第三十三条本条例自2011年5月1日起施行。
